ที่ราชพัสดุ หมายถึง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นทรัพย์สินของรัฐ โดยกระทรวงการคลังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ในทางราชการสำหรับส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ในราชการก็จะนำมาพัฒนาจัดหาประโยชน์ในราชการนำเงินรายได้เข้ารัฐ

ความเป็นมาของที่ราชพัสดุ
          ในสมัยการปกครองแบบสมบูรณาญาสิทธิราช บรรดาที่ดินของหลวงทั้งหลายอยู่ในความปกครองดูแลของกรมรักษาที่หลวงและกัลปนากับกรมพระคลังข้างที่ ต่อมาได้แยกที่หลวงออกเป็นหลายประเภทตามลักษณะการใช้ประโยชน์ และอยู่ในความดูแลของหลายหน่วยงานตามประเภทของที่ดิน สำหรับในส่วนที่ดินของรัฐหรือที่เรียกว่าที่ราชพัสดุ ซึ่งเป็นที่ดินของหลวงประเภทหนึ่งนั้น แต่เดิมอยู่ในความดูแลรักษาของกระทรวง ทบวง กรมต่าง ๆ ภายหลังกระทรวงพระคลังมหาสมบัติในสมัยนั้นพิจารณาเห็นว่าที่ดินราชพัสดุเหล่านี้เป็นทรัพย์คงพระคลังอย่างหนึ่งสมควรรวบรวมให้อยู่ในความดูแลรักษาของกระทรวงพระคลังมหาสมบัติแต่แห่งเดียว เมื่อกระทรวง ทบวง กรมใด จะยืมใช้ในราชการก็ให้ขอนำไปใช้ต่อไป ซึ่งพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวรัชกาลที่ 6 ทรงมีพระบรมราชโองการ เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2464 เห็นชอบดังมีใจความว่า
          "ทูล กรมพระจันทบุรีนฤนาถ ตามหนังสือกระทรวงพระคลังมหาสมบัติที่ 205/23400 ว่าเห็นสมควรจะรวบรวมบรรดาที่ดินของหลวงในกระทรวงต่าง ๆ มาขึ้นทะเบียนราชพัสดุไว้ทางกระทรวงพระคลังฯ เสียทางเดียว เพื่อปกครองให้เห็นเป็นหลักฐานสืบไปนั้น หม่อนฉันเห็นชอบด้วยแล้วให้ท่านจัดการกับเจ้ากระทรวงต่าง ๆ ในเรื่องนี้ต่อไปเถิด"
          นับแต่นั้นมาที่ราชพัสดุ จึงอยู่ในความดูแลของกระทรวงพระคลังมหาสมบัติหรือกระทรวงการคลังในปัจจุบันมาโดยตลอด

ความหมายของที่ราชพัสดุ
          "ที่ราชพัสดุ" หมายถึง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นทรัพย์สินของรัฐ โดยมีกระทรวงการคลังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ยกเว้นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินดังต่อไปนี้ถือว่ามิใช่ที่ราชพัสดุ
          1. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืน หรือทอดทิ้ง หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดิน
          2. อสังหาริมทรัพย์สำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ
          3. อสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่เป็นนิติบุคคล และขององค์กรปกครองท้องถิ่น
          มีกฎหมายเกี่ยวข้อง มีการตั้งพระราชบัญญัติ ปี พ.ศ. 2518 สมัยระบอบสมบูรณาญาสิทธิราชย์ ไม่มีความจำเป็นต้องแบ่งที่ดิน พระมหากษัตริย์ผู้เดียวเป็นผู้ถือครองที่ดิน แต่ต่อมาได้มีกฎหมาย เพื่อที่จะแบ่งแยกที่ดินให้เอกชน ด้วยเหตุนี้เองจึงทำให้มีการแยกเป็นที่ดินของรัฐ และที่ดินของเอกชน

ผู้ดูแลที่ดินของรัฐ
          ผู้ดูแลที่ดินของรัฐ คือ กระทรวงพระคลังมหาสมบัติ หรือกระทรวงการคลังในปัจจุบัน

หน้าที่ความรับผิดชอบ
          รวบรวมที่ ที่เป็นที่ตั้งของสำนักราชการ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง รัชกาลที่ 5 ถ้าราชการยังไม่ได้ใช้พื้นที่นั้นก็สามารถนำออกให้เช่าหรือขายได้ ต่อมาได้มีการจัดระเบียบ ปี พ.ศ. 2485 ว่าด้วย การจัดหาผลประโยชน์ เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการปกครองและเกิดกฎหมายขึ้นหลายฉบับ ไม่ว่าจะเป็น ประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติโบราณสถาน ทำให้เกิดความไม่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดินของรัฐ จึงได้มีการตราพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุขึ้นมา ซึ่งได้กล่าวไว้ชัดเจนว่า ที่ราชพัสดุ คือ กรรมสิทธิ์กระทรวงการคลังเป็นผู้ถือครอง ไม่ว่าจะทำนิติกรรม การโอน เป็นหน้าที่ของกระทรวงการคลัง ที่จะโอนหน้าที่ให้แต่ละฝ่ายดำเนินการต่อไป

          การได้มาของที่ดิน
          • กระทรวง ทบวง กรม ได้ประกาศสงวนหวงห้ามไว้ใช้ในราชการ
          • ตกเป็นของรัฐเนื่องจากค้างชำระภาษีอากร (ในสมัยสมบูรณาญาสิทธิราช)
          • โดยผลของกฎหมาย เช่น ที่งอกริมตลิ่งต่อเนื่องจากที่ราชพัสดุ เป็นต้น
          • โดยคำพิพากษาของศาล
          • ที่ดินที่เหลือจากการเวนคืนที่ดิน ซึ่งรัฐได้จ่ายเงินชดเชยแล้ว
          • ซื้อมาด้วยเงินงบประมาณแผ่นดิน
          • รัฐจัดทำขึ้นโดยใช้เงินงบประมาณแผ่นดิน เช่น ขุดลอกแม่น้ำแล้ว นำดินมาถมให้เกิดพื้นดิน เป็นต้น
          • มีผู้ยกให้แก่รัฐ
          • โดยคำสั่งนายกรัฐมนตรี ตามอำนาจแห่งธรรมนูญการปกครองราชอาณาจักร
          • กำแพงเมือง คูเมือง
          • โดยเหตุอื่น ๆ เช่น ทางราชการแลกเปลี่ยนที่ดินกับเอกชน เป็นต้น

          ผู้ที่มีสิทธิใช้ที่ดิน ได้แก่
          - กระทรวง ทบวง กรม และองค์กรการปกครองท้องถิ่น
          - เอกชน
          กรณีเอกชนมีสิทธิในการใช้ที่ของราชพัสดุ โดยการเช่าสถานที่ จ่ายค่าตอบแทน หรือใช้พื้นที่ขององค์กรการปกครองท้องถิ่น อาจจะมีการเช่าด้วย แต่ราคาอาจถูกกว่าภาคเอกชน

          บทบาทของที่ราชพัสดุที่ใช้ในราชการ
          เป็นส่วนสนับสนุนหน่วยงานราชการที่มาใช้พื้นที่หรือมีการจัดตั้งองค์กรใหม่ขึ้น ตามกฎหมายรัฐธรรมนูญ เช่น กกต. สำนักงานศาลปกครอง หรือผู้ตรวจการรัฐสภา เรื่องขององค์กรมนุษยชน หรือหน่วยงานที่มาขอใช้ที่ราชพัสดุ ราชพัสดุมีหลักเกณฑ์ในการใช้ที่ หากเป็นสำนักงานให้ 1 ไร่ หากเป็นบ้านพักให้ดูตามขนาดตำแหน่งไป ไม่ว่าจะเป็นโรงเรียน มหาวิทยาลัย ถ้าไม่ตรงตามเกณฑ์ข้อตกลงในการใช้พื้นที่ต้องมีการเสนอเรื่องมาทางกรมให้พิจารณาด้วย
          1. มีการจัดบริหารที่ราชพัสดุแนวใหม่ ปัจจุบันเป็นการบริหารที่ราชพัสดุในแนวสูง โดยมีโครงการนำร่อง คือ โครงการที่แจ้งวัฒนะ ของ กสท.ใช้พื้นที่ของราชพัสดุประมาณ 1,000 ไร่ ตามมติรัฐมนตรีให้คืนพื้นที่กลับมา 400 ไร่ เพื่อใช้ประโยชน์กับหน่วยงานอื่น ๆ อีก 28 หน่วยงาน โดยทางราชพัสดุได้ระบุให้บอกความประสงค์ว่าจะใช้พื้นที่ขนาดเท่าไหร่ ตำแหน่งระดับไหน เพื่อสร้างและใช้ประโยชน์ให้เกิดผลสูงสุด
          และมีการจัดรูปแบบใหม่ โดยราชพัสดุออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน เรื่องความสูงก็มีข้อจำกัดเช่นกัน หากอยู่ใกล้สนามบิน ความสูงต้องไม่เกิน 15 ชั้น รวมถึงการใช้พื้นที่ร่วมกันของราชการ ในที่จอดรถ ห้องประชุม ใช้เกณฑ์ 10 ตรม. ต่อ 1 คน ราคาค่าก่อสร้างประมาณ 2 หมื่นล้าน โดยกรมธนารักษ์จะเป็นคนออกแบบทั้งหมด
          ปัจจุบัน กรมธนารักษ์ได้จัดรูปแบบ บริษัทธนารักษ์พัฒนา ซึ่งกรมธนารักษ์เป็นเจ้าของที่ดิน เป็นรัฐวิสาหกิจ รัฐถือหุ้น 100% นำสิทธิการเช่าให้บริษัท และบริษัทนี้ก็นำสิทธิการเช่าไปที่ SPV กรต.เป็นนิติบุคคลเฉพาะกิจ จะเป็นลักษณะการขายบอล ได้งบประมาณมา 2 หมื่นล้าน ก็นำงบประมาณดังกล่าวมาสร้างอาคาร โดยกรมธนารักษ์เป็นผู้ตั้งงบประมาณคืนให้กลับ บริษัทเป็นเวลา 30 ปี ถ้าถูกต้องตามโครงการ ก็จะมีการออกแบบ ปี 2547-2548 นี้ โดยดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จใน ปี 2551 และในช่วงปี 2551-2580 เป็นการตั้งใช้คืน เพื่อให้ที่ดิน ซึ่งมีอยู่ 400 ไร่ เกิดประโยชน์สูงสุด ปัจจุบัน กองบัญชาการทหารสูงสุดใช้ไป 150 ไร่ กรมธนารักษ์เหลือ 250 ไร่
          2. ส่วนราชการที่อยู่ที่ทำเลเปลี่ยนไป ราชพัสดุจัดหาที่ดินแปลงใหม่ ให้มีการผังใหม่ ผังการใช้ที่ดิน กรมธนารักษ์จะเป็นผู้วางผังที่ดินทุกแปลงว่าพื้นที่ตรงไหนควรทำอะไร พื้นที่ตรงไหนควรเป็นพื้นที่สีเขียว ส่วนไหนจะเป็นถนน หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างไร
          ปัจจุบัน มีโครงการ รัฐเอื้ออาทร กรณีที่ผู้เช่าไม่มีเงินทุน รูปแบบผู้ก่อตั้งเราก็ติดต่อกับการเคหะในฐานะออกรูปแบบการสร้างงบประมาณในการสร้างไม่เกิน 300,000 บาท โดยมีโครงการนำร่องคือ จังหวัดระยอง ซึ่งเป็นที่ดินบริเวณกองทัพเรือ

          การนำที่ราชพัสดุไปใช้ประโยชน์
          ที่ราชพัสดุนำไปใช้ประโยชน์ในด้านต่าง ๆ
          - เป็นสถานที่ราชการ เช่น กระทรวง ทบวง กรม ศาลากลางจังหวัด ค่ายทหาร โรงเรียน โรงพยาบาล ที่ว่าการอำเภอ สถานีตำรวจ เป็นต้น
          - การจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุในลักษณะกึ่งสงเคราะห์กึ่งรายได้ เช่น การจัดให้ราษฎรผู้มีรายได้น้อยหรือ ผู้ที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเช่าในราคาถูก
          - การพัฒนาจัดหาประโยชน์เพื่อนำรายได้เข้ารัฐ เช่น การจัดให้เช่า เป็นต้น
          - การส่งเสริมคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อม เช่น สวนสาธารณะ สนามกีฬา เป็นต้น
          - ส่งเสริมการประกอบธุรกิจชุมชนและผลิตภัณฑ์ชุมชนเพื่อเสริมสร้างเศรษฐกิจชุมชนให้เข้มแข็ง เช่น โครงการหนึ่งตำบลหนึ่งผลิตภัณฑ์
          - ส่งเสริมและสนับสนุนธุรกิจค้าส่ง ค้าปลีกและธุรกิจบริการ ให้สามารถแข่งขันได้ในระบบการค้าเสรี เช่น วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ตลาด โรงแรมและการท่องเที่ยว เป็นต้น
          - ส่งเสริมและสนับสนุนให้องค์กรที่เป็นนิติบุคคลอื่น เช่น มูลนิธิ สมาคม เพื่อประกอบกิจการอันเป็นสาธารณกุศลที่ไม่ได้มุ่งหากำไร เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล เป็นต้น
          - การอนุรักษ์เพื่อเป็นหลักฐานทางประวัติศาสตร์และโบราณคดี เช่น คูเมือง กำแพงเมือง เป็นต้น

          สถิติการใช้ประโยชน์ที่ราชพัสดุประเภทต่าง ๆ
           ที่ดินราชพัสดุ

การใช้ประโยชน์	จำนวน (แปลง)	เนื้อที่ (ล้านไร่)
1. ใช้ราชการ	152,580	8.546
2. จัดให้เช่า	4,202	0.086
3. สงวนไว้ใช้ราชการ	364	0.009
รวมทั้งสิ้น	157,146	8.641

          (ข้อมูล ณ 31 ธันวาคม 2545) หมายเหตุ* เป็นข้อมูลเบื้องต้นที่ยังไม่ได้รวมที่ดินราชพัสดุที่ใช้ในราชการทหารอีกประมาณ 3.9 ล้านไร่ ซึ่งอยู่ระหว่างการตรวจสอบข้อมูล

          อาคารราชพัสดุ
          ใช้ประโยชน์เพื่อราชการและจัดให้เช่า รวม 448,618 หลัง

การใช้ประโยชน์	จำนวน (หลัง)
1. ใช้ราชการ	445,157/7
2. จัดให้เช่า	3,461/15,135

                                        (ข้อมูล ณ 31 ธันวาคม 2545)

นายธีระ รัตนะวิศ
ที่ปรึกษาการรถไฟแห่งประเทศไทย
          
          1. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันสูง
          • ต้องเรียนรู้จากประสบการณ์ในอดีต ยุคฟองสบู่แตก ตัวอย่าง ที่ดินที่มีราคาสูง ต้นทุนสูง จึงเป็นเหตุไม่สามารถจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ออกได้ รวมถึงการไม่มีศูนย์ข้อมูลทางธุรกิจ การปล่อยกู้ของธนาคาร โดยไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยอะไรเลย ทำให้เกิดปัญหา NPL การกู้เงินและการเก็งกำไร ก็จะเป็นตัวกระตุ้นทำให้ธุรกิจมีการเคลื่อนไหว
          • ต้องมีความเป็นมืออาชีพมากยิ่งขึ้นในการประกอบธุรกิจฯ ในปัจจุบัน เนื่องจากคนที่มาทำงานขายที่ดินนั้น อดีตอาจเคยทำอาชีพอื่นมาก่อนทำให้ไม่มีประสบการณ์ตรงในเรื่องนี้โดยตรง
          2. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ได้ประโยชน์สูงสุด ต้องรอบรู้ในหลาย ๆ ด้าน อาทิเช่น
          • การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะต้องคำนึงถึงสิ่งต่าง ๆ คำนึงถึงราคา เพื่อการเจรจาต่อรองราคาและจะต้องมีความรู้ด้านมูลค่าทรัพย์สิน
          • การบริหารจัดการ
          • กฎหมาย รวมถึงกฎเทศบัญญัติต่าง ๆ เช่น การซื้อที่ริมทะเล ต้องมีการถอยร้น 100-200 เมตร
          • ระเบียบข้อกำหนดและโครงการต่าง ๆ ของรัฐ
          • ภาษีต่าง ๆ ปัจจุบัน มีการจัดวางแผนเก็บภาษี เนื่องด้วยต้องเอาเงินไปบำรุงประเทศ
          • การเงิน-การตลาด มีการจัดป้ายโฆษณา การทำสื่อ
          • ข้อมูลข่าวสาร
          • การออกแบบการก่อสร้าง สไตล์ ความนิยม ของผู้มาซื้อ
          • การก่อสร้าง
          • การตกแต่ง
          • แนวความคิดสร้างสรรค์เรื่องรูปแบบการลงทุน
          3. ทำไมจึงกล่าวว่าผู้ที่จะประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบผลสำเร็จและได้ประโยชน์สูงสุดต้องเป็นผู้รอบรู้ในหลาย ๆ ด้าน ยกตัวอย่างให้เห็นได้ดังนี้
           3.1 การซื้อที่ดิน
          • ทำเลที่ตั้งที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดนั้น ๆ หรือไม่
          • ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ของกรมโยธาธิการและผังเมือง
          • ระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ทั้งที่มีอยู่ และตามโครงการในอนาคตที่รัฐกำหนดไว้ เช่น มีระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนพาดผ่านหรือไม่
          • ขนาดที่ดินที่เหมาะสมกับแนวคิดรูปแบบโครงการที่คิดว่าจะลงทุน
          • การประเมินมูลค่าที่ดินที่เหมาะสม เพื่อใช้เจรจาต่อรองในการซื้อขาย โดยที่จะได้สามารถควบคุมต้นทุนโครงการ ให้ตั้งราคาขายโครงการแข่งขันในตลาดได้
           3.2 แนวคิดสร้างสรรค์ เรื่องรูปแบบและแนวทางในการลงทุนโครงการ
          • ข้อกำหนดของ พรบ.ควบคุมอาคาร กฎหมายบ้านจัดสรร ฯลฯ
          • รูปแบบด้านสถาปัตยกรรมที่สะดวกสบาย ร่มรื่นในการใช้สอยและสอดคล้องกับความนิยมของตลาด
          • ระบบการก่อสร้างที่แข็งแรง ทันสมัย แต่สามารถประหยัดต้นทุนค่าก่อสร้าง และประหยัดในการดูแลบำรุงรักษา
          3.3 การบริหารจัดการ
          •การหาแหล่งเงินทุน และรูปแบบการลงทุนที่เหมาะสม
          •การวิเคราะห์การลงทุน มูลค่าทรัพย์สิน ผลตอบแทนการลงทุน
          •การตลาด การขาย การให้เช่า การโฆษณาประชาสัมพันธ์
          •ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีรายได้ ค่าธรรมเนียมฯ รวมทั้งการวางแผนภาษีฯ ESCROW ฯลฯ
          •การบริหารหลังการขาย นายหน้า
          •ฯลฯ
          4. สรุป
          การที่จะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
          4.1 จะต้องมีทีมงานผู้ชำนาญในด้านต่าง ๆ
          4.2 ยึดหลักที่ว่า BUY LOW, SELL HIGH
          4.3 ให้ความสำคัญต่อ "LOCATION" เป็นอันดับหนึ่งในการซื้อที่ดินหรือทรัพย์สิน

ปริมาณที่ดินของการรถไฟ

          

การใช้พื้นที่ในเขตย่านสถานี

          หลักการและเหตุผล
          •อดีตที่ผ่านมา เมื่อเริ่มกิจการเดินรถไฟ แทบทุกประเทศจะพยายามมุ่งเน้นภารกิจด้านการเดินรถและจัดตั้งหน่วยงานต่าง ๆ ขึ้นมา เพื่อรองรับงานที่เกี่ยวข้องกับการเดินรถ ซึ่งถือว่าเป็นกิจกรรมหลัก และเห็นว่ามีปัญหามากพออยู่แล้ว โดยไม่ได้เน้นเรื่องการพัฒนาที่ดินบริเวณสถานีมากนัก
          •ต่อมาเมื่อมีการลงทุนขยายกิจการ จำเป็นต้องหาแหล่งเงินทุนเพิ่มนอกเหนือจากที่รัฐบาลสนับสนุนด้านงบประมาณให้แล้วซึ่งไม่เพียงพอ จึงได้มีการพิจารณาการหารายได้เพิ่มจากการพัฒนาที่ดินและทรัพย์สินที่มีอยู่ในเชิงพาณิชย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และนำรายได้ไปอุดหนุนกิจการด้านการเดินรถเพิ่มเติมอีกทางหนึ่งด้วย
          •และในปัจจุบันมีหลายประเทศทั่วโลกที่ได้ให้ความสำคัญและจัดตั้งองค์กรขึ้นมาดูแลในเรื่องการพัฒนาที่ดินบริเวณสถานีอย่างจริงจังโดยเฉพาะ เพราะได้ตระหนักถึงผลประโยชน์ที่จะได้รับจากการพัฒนาดังกล่าว

แนวทางการดำเนินการ
          หลักการสำคัญของการพัฒนาทรัพย์สิน คือ การร่วมมือกับภาคเอกชน โดยการรถไฟฯ จะลงทุนด้านที่ดินและAIR SPACE เหนืออาคารสถานี ย่านสถานี ฯลฯ ส่วนภาคเอกชน ลงทุนก่อสร้างอาคารและด้านความชำนาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละด้าน รวมถึงการจัดหาแหล่งเงินทุนเมื่อนำมาร่วมกันพัฒนาแล้ว การรถไฟฯ จะได้สถานีพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ ๆ เป็นค่าตอบแทน ส่วนผลประโยชน์ร่วมกัน คือ รายได้จากค่าธรรมเนียมการบริการ และค่าเช่าต่าง ๆ ฯลฯ รวมทั้งทรัพย์สินในเชิงพาณิชย์ที่สร้างขึ้นมา ก็จะตกเป็นของการรถไฟฯ

แนวทางการพัฒนาทรัพย์สินบริเวณสถานีที่จะทำให้ประสบความสำเร็จ มี 3 ประการ ดังนี้ :
          1. การคำนึงถึงโอกาส ศักยภาพของบริเวณพื้นที่แต่ละสถานีว่า มีความเป็นไปได้ในเชิงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สอดคล้องกับความต้องการของตลาดหรือยัง ซึ่งในขณะเดียวกัน จะต้องตระหนักถึงการสอดคล้องและสนับสนุนส่งเสริมกับวัตถุประสงค์ของธุรกิจหลักของการเดินรถขนส่ง รวมถึงความสอดคล้องกับการกำหนดบทบาทของพื้นที่แต่ละสถานีที่สำคัญให้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่ง หรือเป็นศูนย์กลางการรวมและกระจายสินค้า
          2. วิธีการที่จะดำเนินการ ให้ประสบผลสำเร็จในการพัฒนาจะต้องใช้ทีมงานมืออาชีพ ที่เป็นผู้เชี่ยวชาญทางด้านอสังหาริมทรัพย์และรู้เรื่องกิจการด้านการเดินรถขนส่งด้วย โดยจะต้องทำการศึกษา
          2.1. ศึกษาความเป็นไปได้
          2.2. ขนาดของพื้นที่ที่จะทำการพัฒนา
          2.3 ข้อจำกัดในการพัฒนา เช่น ที่ดินที่ได้มาจากการเวนคืน ฯลฯ
          2.4 และยังต้องคำนึงถึงข้อกำหนดของผังเมืองในแต่ละพื้นที่รวมทั้งระบบการคมนาคมขนส่งเชื่อมต่อกับบริเวณสถานี
          2.5 กำหนดความต้องการของการรถไฟฯ จากโครงการนั้น ๆ เช่น การปรับปรุงสถานี สาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวกของผู้โดยสาร รวมทั้งผลตอบแทนที่เป็นเม็ดเงินที่ควรจะได้รับ โดยจัดทำแผนดำเนินการโดยคำนึงถึงความเป็นจริงทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องมีผลกำไร เพื่อให้มีความสามารถในการลงทุนและหาแหล่งเงินทุน
          3. อายุสัญญาเช่าจำแนกตามลักษณะการใช้ประโยชน์
          • อาคารชั่วคราว 1 - 3 ปี
          • ตึกแถว 15 - 20 ปี
          • โครงการขนาดใหญ่ 30 ปี

สรุป
          1. การใช้ที่ดินว่างเปล่าที่ไม่เกี่ยวกับการเดินรถให้เกิดประโยชน์
          2. ได้อาคารชดเชย (สถานี) และสิ่งอำนวยความสะดวก โดยไม่ต้องอาศัยงบประมาณของการรถไฟฯ
          3. สนับสนุนให้มีการใช้บริการทางรถไฟมากขึ้น
          4. ได้สิ่งปลูกสร้างที่เอื้อให้เกิดความเจริญบริเวณสถานี

อัตราผลประโยชน์ตอบแทนขั้นต่ำ
อายุสัญญาเช่า (ปี)	ตอบแทนรวมคิดเป็น % ของราคาที่ดิน
15	27
20	31
30	36

นายบูรณิศ ยุกตะนันท์
ผู้อำนวยการ สำนักงานตลาด กรุงเทพมหานคร
          สำนักงานตลาด กรุงเทพมหานคร เป็นหน่วยงานการพาณิชย์ ของกรุงเทพมหานคร ทำหน้าที่ในการบริหารตลาดสด ของกรุงเทพมหานคร ปัจจุบันตลาดในสังกัดมี 14 ตลาด จำนวนแผงค้าประมาณ 12,000 แผง โดยรายได้ส่วนใหญ่เป็นค่าเช่าจากผู้ประกอบการ ประกอบกับกรุงเทพมหานคร มีแนวทางในการพัฒนาการพาณิชย์ที่มีอยู่ เพื่อเพิ่มการให้บริการสร้างงาน สร้างรายได้ให้กับกรุงเทพมหานครไปพร้อมกัน

สำนักงานตลาดกรุงเทพมหานครมีบทบาทและหน้าที่
          - ในการจัดสร้างตลาดใหม่เพิ่มเติม
          - ปรับปรุงตลาดเก่าให้ถูกสุขลักษณะและทันสมัย
          - ส่งเสริมตลาดเอกชนให้เข้าสู่มาตรฐาน เพื่อให้บริหารแก่ประชาชนทั่วไป
          - จัดหาที่ดินที่เหมาะสม สร้างตลาดใหม่เพิ่มเติม เพื่อดำเนินการรองรับกับความต้องการของชุมชน ที่มีการขยายตัวมากขึ้น และในส่วนหนึ่งเป็นการช่วยเหลือจัดหาทำเลที่ค้าขายให้กับหาบเร่และแผงลอย ได้มีโอกาสเช่าแผงค้า
          ปัจจุบัน สำนักงานตลาดกรุงเทพมหานครมีตลาดให้สังกัด จำนวน 13 ตลาด มีผู้ประกอบการค้า ประมาณ 12,000 ราย ทางด้านนโยบายสำนักงานตลาดกรุงเทพมหานคร ได้ดำเนินการในส่วนที่ดินว่างเปล่า ทั้งนี้เพื่อเป็นการสนับสนุนส่งเสริมในการก่อตั้งตลาดใหม่ ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน โดยจัดสำรวจทางด้านกายภาพความเหมาะสมของที่ดิน สภาพสิ่งแวดล้อม มีการจัดทำ โครงการต่าง ๆ ที่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อชุมชน ผู้ค้าประชาชนทั่วไป อันก่อให้เกิดผลต่อเนื่องถึงความเจริญและประกอบการต่าง ๆ
          ปัจจุบัน สำนักงานตลาดกรุงเทพมหานครได้ร่วมกับธนาคารออมสิน ในการดำเนินการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน ให้กับ ผู้ประกอบการที่ได้รับสิทธิ์ การเช่าแผงค้าในตลาดที่อยู่ในการดูแลของสำนักงานตลาดกรุงเทพมหานคร

ตลาดที่อยู่ในความรับผิดชอบของสำนักงานตลาด กรุงเทพมหานคร
          1. ตลาดเทวราช ตั้งอยู่บนถนนเทศบาลสงเคราะห์ ถนนศรีอยุธยา เขตดุสิต แบ่งพื้นที่เป็น 3 ส่วน คือ พื้นที่ตลาดสด พื้นที่จำหน่ายต้นไม้ และพื้นที่ติดกับท่าเรือเทเวศน์
          2. ตลาดบางกะปิ ตั้งอยู่บนถนนลาดพร้าว ระหว่างซอยลาดพร้าว 125 - 127 ตรงข้ามสำนักงานเขตบางกะปิ ลักษณะเป็นตลาดค้าส่งและค้าปลีก
          3. ตลาดพระเครื่องวงเวียนเล็ก ตั้งอยู่บนพื้นที่บริเวณเชิงสะพานพระปกเกล้าฝั่งธนบุรี เขตคลองสานเดิมชื่อตลาดพระเครื่องพญาไม้ แผงค้าที่ได้รับความสนใจ คือ แผงพระเครื่อง
          4. ตลาดผดุงกรุงเกษม ตั้งอยู่ด้านหลังโรงภาพยนตร์ปารีส เชิงสะพานขาว ลักษณะเป็นตลาดค้าส่งผักผลไม้สด ช่วงการค้าคึกคักจะเริ่มตั้งแต่ 04.00 - 10.00 น. ส่วนช่วงเย็นจะมีร้านค้าอาหารสำเร็จรูป
          5. ตลาดอรุณอมรินทร์ เป็นตลาดบริเวณพื้นที่ใต้สะพานอรุณอมรินทร์ฝั่งโรงพยาบาลศิริราช ลักษณะเป็นตลาดแบบค้าส่ง ช่วงการค้าคึกคักอยู่ในช่วงเวลา 03.00 - 09.00 น.
          6. ตลาดหนองจอก ตั้งอยู่บริเวณท่าเรือเดิมของชุมชนหนองจอก เป็นตลาดที่ประชาชนให้ความสนใจมากที่สุดของเขตหนองจอก อาหารสำเร็จรูปเน้นเป็นอาหารอิสลาม เช่น มะตะบะ ข้าวหมกไก่ เป็นต้น
          7. ตลาดสิงหา เป็นตลาดบริเวณพื้นที่ใต้สะพานพระโขนง แผงค้าส่วนใหญ่เป็นร้านตัดผม ร้านตัดเสื้อผ้าและแผงค้าอาหาร
          8. ตลาดประชานิเวศน์ ตั้งอยู่บนถนนเทศบาลสงเคราะห์ เป็นตลาดขนาดใหญ่ แบ่งพื้นที่เป็นตลาดสด แผงค้าอาหาร ตลาดนัด ตลาดโต้รุ่งและลานเกษตร
          9. ตลาดธนบุรี (สนามหลวง 2) ตั้งอยู่บนถนนเลียบคลองทวีวัฒนา ตลาดมีขนาดใหญ่และมีสวน สาธารณะในเขตฝั่งธนบุรี ภายในตลาดประกอบ ด้วยแผงค้ากว่า 4,000 แผงค้า
          10. ตลาดรัชดาภิเษก ตั้งอยู่บริเวณพื้นที่ใต้สะพานพระโขนง แบ่งเป็น 3 ส่วน คือ แผงค้าตลาดสด แผงค้าจำหน่ายอาหารสำเร็จรูปและลานกีฬา

ตลาดที่สำนักงานตลาดให้เอกชนเช่า ประกอบด้วย
          1. ตลาดมหาโชค ปัจจุบันสำนักงานตลาดได้เปิดให้เอกชนเข้ามาพัฒนาตลาด โดยจัดทำเป็นศูนย์จำหน่ายสินค้าส่ง
          2. ตลาดราษฎร์บูรณะ พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นอาคารพาณิชย์ และยังมีพื้นที่ส่วนที่เหลือว่างอยู่ สำนักงานตลาดจึงได้เปิดให้มีการประกวดราคาให้เอกชนเช่าเพื่อจัดตลาดนัด

แนวทางการบริหารและลงทุนให้ได้ประโยชน์สูงสุดของ สำนักงานตลาด กรุงเทพมหานคร
          ด้วยภาวะเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปประชาชนหันมาให้ความสนใจการประกอบอาชีพค้าขายมากขึ้น ก่อให้เกิดปัญหาการขยายพื้นที่ค้าขายโดยไม่มีการจัดการที่ถูกต้อง

ปัญหาและอุปสรรค
          - ประชาชนมองหาทำเลค้าขายใหม่
          - เอกชนมีที่ดินว่างเปล่า แต่ไม่มีโครงการที่จะดำเนินการ
          - การลงทุนสร้างตลาดที่ต้องใช้งบประมาณสูงในการบริหารและก่อสร้าง
          ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (นายสมัคร สุนทรเวช) จึงกำหนดนโยบายให้สำนักงานตลาดดำเนินการส่งเสริมการจัดสร้างตลาด ยังประโยชน์ให้ผู้ค้าและประชาชน ได้มีอาชีพและสถานที่ค้าขาย เพิ่มรายได้จนมีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น

ขั้นตอนการเสนอที่ดินในการจัดสร้างตลาด
          เจ้าของที่ดิน/โครงการ
          - ทำหนังสือเสนอที่ดินเพื่อจัดสร้างตลาด
          - แจ้งความประสงค์/ความต้องการในรายละเอียด
          - สำรวจพื้นที่ทำเล ความต้องการของประชากรบริเวณพื้นที่ โดยรอบ
          - นัดประชุมหารือวัตถุประสงค์ เป้าหมายและนโยบาย
          - จัดหาผู้ออกแบบ ดำเนินการออกแบบโครงสร้างตลาด
          - จัดทำป้ายประชาสัมพันธ์ติดตั้งบริเวณพื้นที่
          - เสนอแนะการออกแบบแผงค้าให้ถูกต้องตามกฎระเบียบการจัดตั้งตลาดของกรมอนามัย
          - เสนอแนะการวางแผนการประชาสัมพันธ์
          - เสนอแนะการบริหารเพื่อเตรียมการเปิดตลาด
          - เสนอแนะการวางแผนการตลาด
          - เสนอแนะกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ เพื่อใช้กับผู้เช่าแผงค้าให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย

ตลาดที่สำนักงานตลาดร่วมบริหารกับภาคเอกชน
          1. ตลาดสุคนธสวัสดิ์ ตั้งอยู่บริเวณสี่แยกเกษตร-นวมินทร์ ใกล้โรงเรียนสตรีวิทยา 2 แผงค้ากว่า 400 แผง
          2. ตลาดสุขุมวิท (ตรงข้ามสุขุมวิท 101/1) ลักษณะเป็นตลาดพลาซ่าขนาดใหญ่พร้อมตลาดสดและมีโซนของธุรกิจเฉพาะแยกเป็นสัดส่วนที่ชัดเจน
          3. ตลาดพระราม 3 เป็นพื้นที่ที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ด้านหลังพื้นที่ติดถนนพระราม 3 ด้านขวาติดวัดปริวาส มีเนื้อที่จำนวน 22 ไร่
          4. ตลาดสายไหม เป็นตลาดครบวงจร มีการใช้วัสดุก่อสร้างที่ทันสมัย มีระบบสาธารณูปโภคครบครันสามารถเลือกซื้อสินค้าได้ทุกประเภท อยู่กับถนนสายไหมและวัชรพล นายบรรยง วิเศษมงคลชัย
กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด
การบริหาร / ลงทุนทรัพย์สินอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด

นายบรรยง วิเศษมงคลชัย
กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด
การบริหาร / ลงทุนทรัพย์สินอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด

แนวคิด
          - ดูแลจัดการทรัพย์สินให้พร้อมจำหน่ายโดยมีต้นทุนการถือครองต่ำสุด
          - จำหน่ายทรัพย์ให้ได้มูลค่าปัจจุบันสูงสุด
ที่มาของทรัพย์
          1. การโอนทรัพย์ชำระหนี้
          2. การซื้อทรัพย์จากสถาบันการเงินอื่น จากกรมบังคับคดี จะมีการออกกฎหมาย 2 ฉบับ คือ
          2.1 ผู้ซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี ไม่ต้องฟ้องขับไล่
          2.2 จะให้เอกชนดำเนินการแทนกรมบังคับคดี
          3. การประมูลซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด
ประเภทของทรัพย์
          1. ที่ดินเปล่า
          2. ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
          3. ตราสารทุน
          4. ตราสารทางการเงิน
          5. ทรัพย์อื่น ๆ
ขั้นตอนการบริหารจัดการทรัพย์
          1. การตรวจรับทรัพย์
          - ตรวจสอบเอกสารให้ถูกต้องครบถ้วน ได้แก่ เอกสารบันทึกถ้อยคำ ซึ่งทำที่สำนักงานที่ดินทะเบียนบ้านการโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภค เป็นต้น
          - การทำประกันอัคคีภัย
          - การรังวัดสอบเขต เปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดที่ดิน
          2. การสำรวจทรัพย์
          วัตถุประสงค์ในการสำรวจทรัพย์ เพื่อทราบรายละเอียดของทรัพย์สิน เช่น สภาพของทรัพย์ทำเลที่ตั้ง แนวทางการปรับปรุงและพัฒนาซ่อมแซม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เป็นต้น โดยการสำรวจทรัพย์ควรปฏิบัติให้บ่อยที่สุด อย่างน้อยไตรมาสละ 1 ครั้ง
          3. การพัฒนาทรัพย์
          ทรัพย์ที่ได้มาส่วนใหญ่มีสภาพชำรุดทรุดโทรม ต้องดำเนินการปรับปรุงซ่อมแซมให้ทรัพย์นั้นอยู่ในสภาพที่เหมาะสมแก่การขายหรือให้เช่า และตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยต้องปรับเฉพาะที่จำเป็นและให้ประโยชน์สูงสุด
          4. การดูแลรักษาทรัพย์
          ทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการถือครองจำเป็นที่จะต้องดูแลให้อยู่ในสภาพดีมิให้เสื่อมค่า หรือถูกบุกรุกหาผลประโยชน์จากบุคคลภายนอก การดูแลรักษาทรัพย์กระทำได้หลายวิธี เช่น การจ้างเจ้าหน้าที่ รักษาความปลอดภัยดูแลทรัพย์สิน การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลเข้าไปควบคุมจัดการอาคารชุด การทำความสะอาดบริเวณโดยรอบ ถางหญ้า กำจัดปลวกและแมลงต่าง ๆ เป็นต้น
          5. การตลาดและการขาย
          5.1 สินค้า ( PRODUCT ) ต้องแบ่งเป็นหมวดหมู่ให้พร้อมจำหน่าย ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว อาคารชุดคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน อพาร์ทเมนท์ โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น
          5.2 การกำหนดราคาขาย (PRICE) ซึ่งปัจจัยที่ใช้ในการกำหนดราคาขาย ได้แก่
          - ราคาต้นทุนลูกหนี้
          - ราคาซื้อจากการขายทอดตลาด
          - ราคาประเมิน
          5.3 ช่องทางการจัดจำหน่าย (PLACE) มีหลายช่องทาง ได้แก่
          - อาคารสำนักงาน โดยการจัดทำ SALE OFFICE และจัดทำบอร์ดจำหน่ายทรัพย์สิน
          - ลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย การกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย พิจารณาจากหลายปัจจัย เช่น ลูกค้าเป็นคนท้องถิ่น คนกรุงเทพฯ หรือชาวต่างประเทศ ระดับรายได้เท่าใด นักลงทุนประเภทไหน อยู่ในอุตสาหกรรมประเภทใด
          - WEBSITE ลูกค้าสามารถเข้าดูรายละเอียดทรัพย์สินทั้งหมดของบริษัท ซึ่งหากมีข้อสงสัยก็สามารถส่ง E-MAIL สอบถามได้โดยมิต้องเดินทางมายังอาคารสำนักงาน
          - การออกบูธจัดแสดงสินค้าในงานอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เพื่อจำหน่ายทรัพย์สินที่พร้อมขาย โดยการจัดโปรโมชั่นพิเศษ การแจกของที่ระลึก แผ่นพับ แผ่นซีดีข้อมูลรายการทรัพย์สินแก่ผู้เข้าเยี่ยมชม ซึ่งทำให้สาธารณชนได้รู้จักบริษัทมากยิ่งขึ้น
          5.4 การส่งเสริมการขาย (PROMOTION) กระทำได้หลายวิธี ได้แก่
          - การให้ส่วนลดพิเศษสำหรับลูกค้า
          - การแจกของสมนาคุณ หรือของที่ระลึกให้กับผู้จอง
          - การจัดรถรับ-ส่ง หรือให้ตั๋วเครื่องบินแก่ผู้สนใจไปชมสินค้า
          - การไม่คิดดอกเบี้ย หรือค่าธรรมเนียม
          - การให้ผ่อนระยะยาว โดยคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำ
          - การโฆษณาประชาสัมพันธ์ เพื่อประชาสัมพันธ์ให้ผู้สนใจได้ทราบข้อมูล และสถานที่ติดต่อ โดยให้สาธารณะชนได้รับรู้ข่าวสารมากที่สุด เช่น การติดป้ายประกาศขาย การลงโฆษณาในสื่อสิ่งพิมพ์ วารสารอสังหาริมทรัพย์ หรือวิทยุท้องถิ่น การเสนอขายตรง ( DIRECT SALE ) กับลูกค้าเป้าหมาย
การหาประโยชน์จากทรัพย์
          1. การให้เช่าทรัพย์ มีประโยชน์ ดังนี้
          - สร้างรายได้ระหว่างถือครอง
          - ลดค่าเสียโอกาส และค่าใช้จ่ายในระหว่างถือครอง
          - ป้องกันการเสื่อมสภาพของทรัพย์สิน เช่น การขุดหน้าดินไปขาย การครอบครองปรปักษ์ การเข้าไปใช้ประโยชน์โดยพลการ
          2. ทรัพย์ที่ได้จากการขายทอดตลาด มีประโยชน์ ดังนี้
          - ทำให้บริษัทได้รับชำระหนี้โดยเร็ว
          - บริษัทไม่ต้องชำระค่าซื้อทรัพย์เป็นเงินสด เนื่องจากสามารถหักส่วนได้ใช้แทน
          - ราคาทรัพย์ที่ซื้อต่ำ หรือน้อยกว่าราคาประเมิน สามารถนำไปพัฒนาทรัพย์เพื่อจำหน่ายในราคาที่สูง
          3. การขายทรัพย์แบบผ่อนชำระ มีประโยชน์ดังนี้
          - สร้างรายได้ระหว่างถือครอง
          - เปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยมีทรัพย์สินเป็นของตนเอง
          - เป็นเครื่องมือในการเจรจาขายทรัพย์ประเภทที่ขายยาก หรือมีผู้บุกรุก
          - ช่วยระบายทรัพย์สินให้ประชาชนสามารถนำไปใช้ประโยชน์
          - ช่วยให้ทรัพย์สินไม่ถูกปล่อยร้าง และเสื่อมค่า
          - ช่วยลดค่าใช้จ่ายในการสำรวจดูแลทรัพย์