แนวคิดการวางผัง
โดย รศ.มานพ พงศทัต
ประธานกรรมการกิตติมศักดิ์ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และอาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

          ผังเมืองรวม คือ กฎหมายที่ได้จัดระเบียบการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ในสังคม ดังนั้นจึงเป็นเรื่องของส่วนรวม ไม่ใช่เป็นเรื่องของส่วนตัวหรือของคนกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง ดังนั้นการวางผังเมืองจึงต้องตระหนักถึงความสำคัญของสังคมเป็นอันดับแรก รองลงมาเป็นเรื่องของเศรษฐกิจ สิ่งแวดล้อม และวัฒนธรรมตามลำดับ
          สาเหตุที่ต้องมีการวางผังก็เพื่อเป็นการจัดระบบและแก้ไขปัญหาของสังคม โดยปัญหาหลักของกรุงเทพฯ เป็นที่ทราบกันดีว่า ได้แก่ หนึ่งคือปัญหาการจราจรติดขัด สองคือปัญหาน้ำท่วม สามคือปัญหาสิ่งแวดล้อม สี่คือปัญหาคนจนเมืองและคนจรเร่ร่อน ซึ่งการแก้ไขปัญหาของสังคมเมืองจะต้องทำการแก้ไขในภาพรวม ไม่ใช่แก้ไขปัญหาเป็นเรื่องๆ ไปเท่านั้น
          สำหรับร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ในครั้งนี้ เป็นการปรับปรุงครั้งที่ 2 ส่งผลให้เกิดความเข้มข้นมากขึ้น และกระทบถึงผลได้ - ผลเสียของประชาชน ซึ่งสิ่งที่น่าสังเกต คือ ผังเมืองที่ออกมาในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้นจะส่งผลกระทบต่อประชาชนมากกว่าผังเมืองที่ออกมาในช่วงเศรษฐกิจขาลง โดยขณะนี้ประเทศไทยอยู่ในช่วงของเศรษฐกิจขาขึ้น ดังนั้น ผลกระทบต่อการลงทุนจึงมี ค่อนข้างมาก
          เมื่อมาพิจารณาในแง่ของผลกระทบที่เกิดขึ้นกับประชาชนในแต่ละพื้นที่นั้น ต่างพบว่ามีทั้งผลได้ - ผลเสียเช่นกัน ยกตัวอย่างผลเสีย เช่น
          1. พื้นที่เขตสวนหลวง เขตหนองจอก และเขตมีนบุรี ซึ่งเดิมประชาชนได้ทำเกษตรกรรมและเลี้ยงปลา แต่ตามร่าง ผังเมืองใหม่ให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยหรือจัดสรรโครงการได้ ดังนั้น ประชาชนในพื้นที่จึงไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดนี้ เนื่องจากจะทำให้เกิดขยะเป็นพิษและน้ำเน่าเสียขึ้น
          2. พื้นที่เขตใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท สีลม สาทร ซึ่งเดิมมีบ้านพักอาศัยของประชาชนอยู่ด้วย แต่ตามร่างผังเมืองใหม่ให้สามารถสร้างอาคารสูงได้ ดังนั้น ประชาชนในพื้นที่จึงไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดนี้ เนื่องจากจะส่งผลเสียต่อสิ่งแวดล้อมและสภาพความเป็นอยู่
          ดังนั้น ถึงแม้ว่าการวางผังจะเป็นไปเพื่อการจัดระบบและแก้ไขปัญหาของสังคมเมืองก็ตาม แต่พบว่าก็อาจทำให้เกิดผลเสียต่อประชาชนในพื้นที่ได้เช่นกัน แต่อย่างไรก็ตามการตัดสินใจในขั้นสุดท้าย ก็จะต้องตั้งอยู่บนพื้นฐานของประโยชน์ส่วนรวม มากกว่าประโยชน์ส่วนตัว
          ในส่วนของราคาที่ดินนั้น การที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นหรือต่ำลงนั้น จะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เรียงตามลำดับความสำคัญ ดังนี้ หนึ่งคือภาวะอุปสงค์และอุปทานของตลาด สองคือกำลังซื้อของประชาชน สามคือขนาดของที่ดิน สี่คือข้อกำหนดของผังเมือง ดังนั้นจึงหมายความว่า ราคาที่ดินจะสูงขึ้นหรือน้อยลงนั้นไม่ได้ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของผังเมืองเป็นหลัก เนื่องจากมีตัวแปรอื่นที่สำคัญกว่า ซึ่งได้กล่าวไปแล้วข้างต้น
          สำหรับร่างผังเมืองใหม่นี้ได้มีการนำระบบใหม่ ๆ เข้ามาใช้ เช่น ระบบการให้รางวัล (Bonus System) ซึ่งจะเป็นการเสียสิทธิส่วนบุคคลอย่างหนึ่ง แต่จะได้สิทธิอย่างอื่นเพิ่มขึ้นแทน ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ส่วนรวม เช่น ถ้าหากมีพื้นที่อยู่รอบสถานีรถไฟฟ้า 500 ม. ก็จะสามารถสร้างเพิ่มได้ร้อยละ 20 รวมทั้งในอนาคตอาจจะมีการนำระบบผ่องถ่ายสิทธิของเราไปให้เพื่อนบ้าน (Transfer Right) เข้ามาใช้ หรืออาจจะทำในลักษณะของการให้ผังเมืองมีบทบาทในเชิงกฎหมาย เช่น ถ้าประชาชนรายใดเสียประโยชน์จากการบังคับใช้ของผังเมือง ก็อาจจะต้องมีการลดค่าธรรมเนียมในภาษีโรงเรือนให้แทน เป็นต้น รวมทั้งภาครัฐเองก็จะต้องให้ความเป็นธรรมแก่ประชาชนที่ถูกเวนคืนที่ดิน โดยประชาชนจะต้องได้รับราคาเวนคืนจากมาตรฐานของราคาตลาด ไม่ใช่จากมาตรฐานของราคาประเมินของกรมธนารักษ์
          สุดท้าย หากประชาชนรายใดไม่เห็นด้วยกับข้อกำหนดตามร่างผังเมืองใหม่นี้ สามารถอุทธรณ์หรือประชาพิจารณ์ได้ก่อน วันที่ 22 มีนาคม 2547 ทั้งนี้เพื่อทำการปรับปรุงให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อสังคมส่วนรวมต่อไป

Top

ผลกระทบถึงประโยชน์ประชาชน
โดย ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน
ประธานกรรมการที่ปรึกษา โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และอาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

          เป็นที่ทราบกันดีว่า ผังเมืองจะทำให้คุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ของประชาชนดีขึ้น แต่ในทางกลับกัน บางรายอาจมองว่าผังเมืองทำให้เกิดการจำกัดการใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือเป็นการรอนสิทธิ์การใช้ประโยชน์ในที่ดินของประชาชน ซึ่งก่อนที่จะมาทำการวิเคราะห์ว่าร่างผังเมืองที่ออกมานั้นเหมาะสมกับสภาพบ้านเมืองที่เป็นอยู่หรือไม่อย่างไรนั้น จึงจำเป็นที่จะต้องมาทำการศึกษาถึงรายละเอียดของข้อกำหนดตามร่างผังเมืองใหม่เสียก่อน
          ข้อกำหนดในร่างผังเมืองใหม่นี้ มีประเด็นปัญหาหลายจุดที่ไม่สามารถใช้ได้จริงในทางปฏิบัติ โดยเฉพาะข้อกำหนดโซนสีและการบังคับใช้ที่ดิน ซึ่งทำให้พื้นที่หลายแห่งไม่สามารถสร้างอาคารพักอาศัยรูปแบบอื่นได้เหมือนที่ผ่านมา โดยเฉพาะอาคารชุด อยู่อาศัยรวมขนาดไม่เกิน 2,000 ตรม. ซึ่งส่วนใหญ่มักสร้างเป็นอพาร์ตเมนต์หรือหอพัก ซึ่งผังเมืองฉบับเดิมสามารถสร้างได้ในพื้นที่เขตสีเหลือง เนื่องจากไม่กำหนดเขตแยกย่อยเป็น ย.1-ย.4 แต่ปัจจุบันอาคารขนาดดังกล่าวจะไม่สามารถก่อสร้าง ได้เลยในพื้นที่สีเหลือง ย.1-ย.2 โดยสามารถสรุปในแต่ละเขตให้สามารถทำความเข้าใจได้อย่างง่าย ดังนี้
          1. พื้นที่ ย.1-ย.2 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เพียง 1 เท่า
          2. พื้นที่ ย.3 เดิม สร้างได้ตาม FAR (Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินได้ 10 เท่า ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เพียง 1.5 เท่า และยังต้องอ้างอิง OSR (Open Space Ratio) หรืออัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมอีกร้อยละ 25 จากเดิมไม่มีการกำหนด และยังต้องเป็นพื้นที่ติดถนนกว้าง 12 ม. จากเดิมกำหนดไว้เพียง 6 ม. ทำให้การก่อสร้างอาคารขนาดเดียวกันในพื้นที่นี้ต้องใช้ที่ดินเพิ่มร้อยละ 109 ี
          3. พื้นที่ ย.4 ซึ่งเดิมมี FAR 10 เท่า เช่นกัน ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้เพียง 2 เท่า และยังต้องมีอัตราพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารอีกร้อยละ 20 หรือทำให้ต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 56
          4. พื้นที่ ย.5 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 3 เท่า
          5. พื้นที่ ย.6 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 3.5 เท่า
          6. พื้นที่ ย.7 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 4 เท่า
          7. พื้นที่ ย.8 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 5 เท่า
          8. พื้นที่ ย.9 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 6 เท่า
          9. พื้นที่ ย.10 ตามร่างผังเมืองใหม่สามารถสร้างได้ 8 เท่า
          ส่วนบริเวณที่ตามร่างผังเมืองใหม่จะสามารถใช้พื้นที่ได้น้อยลง ได้แก่ บริเวณที่อยู่ในพื้นที่สีเหลืองที่ปัจจุบันก่อสร้างอาคารหอพัก อาคารชุด ได้ถึง 10,000 ตรม. สูงไม่เกิน 23 ม. อยู่ติดถนนกว้างเกิน 6 ม. และสร้างได้ 10 เท่า ของที่ดิน ซึ่งตามร่าง ผังเมืองใหม่จะสร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตรม. เท่านั้น และจะต้องมีถนนด้านหน้ากว้างเกินกว่า 12 ม. ด้วย และพื้นที่ก่อสร้างรวม ไม่เกิน 1.5 เท่า ของที่ดิน (โดยร่างผังเมืองใหม่เป็น ย.3 ซึ่งจะทำได้เท่าที่กำหนดไว้เท่านั้น) ได้แก่บริเวณต่อไปนี้
          • ถนนรามอินทรา ใกล้หลักสี่ ซอยสุขาภิบาล 1, ซอยอนันต์สุขสันต์
          • ถนนพหลโยธิน ช่วงหลักสี่ไปกองทัพอากาศดอนเมือง เข้าไปในซอยพหลโยธิน ซอย 48, ซอย 52, ซอยตลาด เพิ่มสิน
          • ถนนรามอินทราฝั่งเหนือ ตั้งแต่แยกถนนวงแหวนตะวันออกไปจนถึงมีนบุรี ในเขตคันนายาว และเขตมีนบุรี จดเขตคลองสามวา
          • ถนนรามคำแหงทั้งสองฟากถนน ตั้งแต่ซอย 134 ถึงซอย 164 ด้านฝั่งเหนือตั้งแต่ซอยรามคำแหง 150 ถึง 167 จดซอยเทพพนา
          • ถนนพระยาสุเรนทร์ ตั้งแต่รามอินทราจนถึงคลอง 2 ตะวันตก ถนนปัญญา-แนเชอรัลพาร์คถึงถนนหทัยราษฎร์ที่อยู่ในเขตคลองสามวา ซอยแสงศรีจากถนนรามอินทราถึงถนนปัญญา, ซอยฉายศรีศิริ, ซอยเจริญพัฒนา 1, ถนนหทัยราษฎร์จาก 500 ม. จากปากซอยถนนสุขาภิบาล 2 ไปจนถึงคลอง 2 ตะวันออก, ถนนคลอง 2 ตะวันตกตั้งแต่ถนนวงแหวนสายนอกไปจนถึงถนนหทัยราษฎร์
          ในทางตรงกันข้าม ยังมีบริเวณที่ตามร่างผังเมืองใหม่จะสามารถใช้พื้นที่ได้มากขึ้น คือ สามารถสร้างได้ถึง 2,000 ตรม. และสามารถสร้างได้ทั้งที่เป็นตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุดก็ได้ ได้แก่บริเวณ
          • ถนนนิมิตรใหม่ ไปจนถึงถนนเรียบวารี
          • ถนนนิมิตรใหม่ ไปจนถึงถนนพระยาสุเรนทร์ ระหว่างคลอง 1 ถึงคลอง 2
          • ถนนวงแหวนตะวันออก บริเวณคลองบางชัน
          • ถนนรามคำแหง บริเวณคลองวังใหญ่บน ถึงคลองแสนแสบ
          • ถนนพัฒนาการ บริเวณมอเตอร์เวย์ ถึงซอยอ่อนนุช 77
          • ถนนพัฒนาการ บริเวณคลองตัน และคลองหัวหมาก
                ทั้งนี้ ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ได้ทำการสรุปถึงการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดตามร่างผังเมืองใหม่มาให้ผู้เข้าร่วมเสวนาได้ทราบถึงสิ่งที่จะเกิดขึ้น ดังนี้

          เปรียบเทียบการสร้างตึกแถวปัจจุบัน-ตามร่างผังเมืองใหม่
               (ปัจจุบันตึกแถว ขนาด 4.00x12.00 ม. มีที่ว่างด้านหลังไม่น้อยกว่า 3.00 ม.)

สีผังบริเวณ	ตึกแถว	ข้อกำหนดตามร่างผังเมืองใหม่	ผังเมืองใหม่ ต้องมีที่ว่าง ด้านหลัง	ปัจจุบันที่ดิน 4x15 ม. เท่ากับ	ผังใหม่ ที่ดินเพิ่ม
	พื้นที่	สูง				บริเวณ	คลุมดิน	OSR ต่อพื้นที่รวม		คลุม ดิน+ OSR		FAR ไม่เกิน ต่อพื้นที่รวม
	ตรม.	ชั้น	ตรม.	ร้อยละ	ตรม.		ตรม.	ตรว.	เท่า	ตรม.	ตรว.	ตรม.	ตรว.
เหลือง	210	4	ย.3	48	25	53	101	25	1.5	140	35	23.0	15	+134%
	210	4	ย.4	48	20	42	90	23	2	105	26.3	14.3	15	+75%
ส้ม	210	4	ย.5	48	15	32	80	20	3	70	17.5	8.0	15	+34%
	210	4	ย.6	48	12	25	73	18.5	3.5	60	15	6.5	15	+24%
	210	4	ย.7	48	10	54	69	17.3	4			5.3	15	+15%
น้ำตาล	210	4	ย.8	48	8	18	66	16.6	5			4.6	15	+11%
	210	4	ย.9	48	6.5	14	62	15.5	6			3.5	15	+3%
	210	4	ย.10	48	5	11	59	15	8			3.0	15	+0%
เหลือง	168	3	ย.3	48	25	42	90	23	1.5	112	28	16.0	15	+87%
	168	3	ย.4	48	20	34	82	20.5	2	84	21	9.0	15	+40%
ส้ม	168	3	ย.5	48	15	25	73	18.5	3	56	14	6.5	15	+24%
	168	3	ย.6	48	12	20	68	17	3.5			5.0	15	+14%
	168	3	ย.7	48	10	17	65	16.3	4			4.3	15	+9%
น้ำตาล	168	3	ย.8	48	8	14	62	15.5	5			3.5	15	+3%
	168	3	ย.9	48	6.5	11	59	15	6			3.0	15	+0%
	168	3	ย.10	48	5	8	56	15	8			3.0	15	+0%
เหลือง	115	2	ย.3	48	25	29	77	19.3	1.5	77	19.3	7.3	15	+29%
	115	2	ย.4	48	20	23	71	18	2	58	14.5	6.0	15	+20%
ส้ม	115	2	ย.5	48	15	17	65	16.5	3	39	10.0	4.5	15	+10%
	115	2	ย.6	48	12	13.8	62	15.5	3.5			3.5	15	+3%
	115	2	ย.7	48	10	11.5	60	15	4			3.0	15	+0%

          การสร้างหอพัก อาคารชุดพักอาศัย (ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่)
               ขนาด 16.00x25.00 ม. สูง 5 ชั้น ไม่เกิน 15.00 ม. พื้นที่อาคารรวม 1,999 ตรม. พื้นที่อาคารคลุมดิน 400 ตรม. พื้นที่ว่างตามกฎควบคุมการก่อสร้าง ร้อยละ 30 ของที่ดิน อาคารห่างเขตที่ด้านหน้าหลัง 3.00 ม. ด้านข้าง 2.00 ม. ถนนกว้างเกิน 6.00 ม.

          การสร้างหอพัก อาคารชุดพักอาศัย (ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่)
               ขนาด 16.00x25.00 ม. สูง 5 ชั้น ไม่เกิน 15.00 ม. พื้นที่อาคารรวม 1,999 ตรม. พื้นที่อาคารคลุมดิน 400 ตรม. พื้นที่ว่างตามกฎควบคุมการก่อสร้าง ร้อยละ 30 ของที่ดิน อาคารห่างเขตที่ด้านหน้าหลัง 3.00 ม. ด้านข้าง 2.00 ม. ถนนกว้างเกิน 6.00 ม.

          การสร้างหอพัก อาคารชุดพักอาศัย (อาคารขนาดใหญ่พิเศษ)
               ขนาด 30.00x60.00 ม. สูง 10 ชั้น สูง 30.00 ม. พื้นที่อาคารรวม 18,000 ตรม. พื้นที่อาคารคลุมดิน 1,600 ตรม. (พื้นที่ว่างตามกฎควบคุมการก่อสร้าง ร้อยละ 30 ของที่ดิน และต้องห่างเขตที่โดยรอบ กว้างไม่น้อยกว่า 6.00 ม.) ตามผังเมืองใหม่จะสร้างในบริเวณสีส้ม ต้องอยู่ริมทางสาธารณะที่กว้างเกินกว่า 30 ม.

ปัญหา การวางแผนและผังเมืองระดับท้องถิ่นในประเทศไทย: ปัญหา ทางเลือก และความพยายาม
โดย ศ. ฮันส์ เดทเลฟ คัมมัยเยอร์
กรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และรองประธาน สถาบันระหว่างประเทศนักวางผังภาค/เมือง (isocap.org)
              การวางแผนและผังเมืองระดับท้องถิ่นในประเทศไทยเป็นที่ต้องการอย่างมากในปัจจุบัน เนื่องจากจะเป็นการตอบสนองต่อนโยบายการกระจายอำนาจ และช่องว่างในการดำเนินการตามกฎหมายผังเมือง โดยสามารถแสดงภาพการกระจายอำนาจทั้งในแบบ "แนวตั้ง" และ "แนวราบ" ได้ดังนี้

          ทั้งนี้ การกระจายอำนาจไม่ใช่กระบวนการที่สามารถทำได้ภายใน 5 - 10 ปี แต่ต้องใช้เวลาถึงหนึ่งชั่วอายุคน คือ ถึง 30 ปี โดยสามารถให้คำจำกัดความของ "กระบวนการกระจายอำนาจในประเทศไทย" ได้ทั้งหมด 4 ประการ ดังนี้
          1. กระบวนการทางการเมือง/ประชาธิปไตย พบว่าปัจจุบันมีความคืบหน้า
          2. การปฏิรูประบบราชการ พบว่าปัจจุบันมีการดำเนินการที่ช้ามาก
          3. การปรับเปลี่ยนการจัดสรรงบประมาณ พบว่าปัจจุบันมีการดำเนินการที่ช้า
          4. เศรษฐกิจ (การแปรรูปหน่วยงาน) พบว่าปัจจุบันมีการดำเนินการแล้ว
          การวางผังระดับท้องถิ่นในประเทศไทย สามารถกำหนดมาจากหลายด้าน ได้แก่ เศรษฐกิจ กายภาพ และท้องถิ่นในระดับจังหวัดลงไป แต่เนื่องจากเป็นเรื่องที่ค่อนข้างยาก รวมถึงความสามารถของผู้นำระดับท้องถิ่น เช่น เทศบาล และองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ยังไม่เพียงพอ จึงส่งผลให้แนวทางในการกระจายอำนาจระดับประเทศใช้เวลาค่อนข้างนาน
          ในส่วนของการออกแบบและการจัดการผังท้องถิ่นนั้น ประเด็นหลักที่พึงพิจารณา คือ จะต้องใช้กฎหมายผังเมือง (พ.ศ. 2518) เป็นเกณฑ์ในการเติมช่องว่าง มีการเลือกแนวทางใหม่ที่ดีมาปรับใช้ รวมทั้งยังต้องได้รับคำแนะนำที่ดีจาก หน่วยงานในท้องถิ่นซึ่งเป็น "เจ้าของ" โดยทั้งหมดนี้ต้องการกระบวนการที่เรียบง่ายแต่สามารถบังคับใช้ได้ ทั้งจากเจ้าของที่ดินที่เป็นเอกชนและหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
          และเมื่อพิจารณาขึ้นไปถึงระบบการวางผังเมืองรวม พบว่า มีจุดอ่อนที่สำคัญ คือ ผังเมืองรวมของประเทศไทยเปรียบเสมือนกับแหล่งรวบรวมข้อมูลและการกำหนดวิสัยทัศน์ แต่ไม่ใช่เป็นไปเพื่อการพัฒนาเมือง รวมทั้งยังมีความหละหลวมมากและมีการล้าสมัยเร็ว (บังคับใช้ 5 ปี) ดังนั้นผังเมืองนี้จึงยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร และการพัฒนาเมืองยังมีการชี้นำโดยการเก็งกำไรจากที่ดินและการลงทุนด้านสาธารณูปโภค (โดยเฉพาะถนน) ซึ่งเทศบาลส่วนใหญ่ยังขาดความกระตือรือร้นที่เพียงพอในการกำกับการพัฒนา และผังเมืองรวมยังไม่สามารถใช้เป็นเกณฑ์สำหรับการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารได้
          และเมื่อพิจารณาขึ้นไปถึงระบบการวางผังเมืองรวม พบว่า มีจุดอ่อนที่สำคัญ คือ ผังเมืองรวมของประเทศไทยเปรียบเสมือนกับแหล่งรวบรวมข้อมูลและการกำหนดวิสัยทัศน์ แต่ไม่ใช่เป็นไปเพื่อการพัฒนาเมือง รวมทั้งยังมีความหละหลวมมากและมีการล้าสมัยเร็ว (บังคับใช้ 5 ปี) ดังนั้นผังเมืองนี้จึงยังไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร และการพัฒนาเมืองยังมีการชี้นำโดยการเก็งกำไรจากที่ดินและการลงทุนด้านสาธารณูปโภค (โดยเฉพาะถนน) ซึ่งเทศบาลส่วนใหญ่ยังขาดความกระตือรือร้นที่เพียงพอในการกำกับการพัฒนา และผังเมืองรวมยังไม่สามารถใช้เป็นเกณฑ์สำหรับการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารได้

Top

ผังเมือง กทม.ใหม่
ผลกระทบชาวกรุง
โดย อ.วสันต์ คงจันทร์
กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
              ท่านทราบหรือไม่ว่าในเดือนกรกฎาคม 2547 นี้ ผังเมืองกรุงเทพมหานครก็จะมีการประกาศใช้ใหม่อีกครั้ง (ผังเมืองกรุงเทพฯ ประกาศใช้ครั้งแรกเมื่อปี 2535 และครั้งต่อมาเมื่อปี 2542 และจะประกาศใช้ในครั้งต่อไปในเดือนกรกฎาคม 2547 นี้ ปกติผังเมืองจะประกาศใช้ได้คราวละ 5 ปี อาจต่ออายุได้อีก 2 ครั้งๆ ละไม่เกิน 1 ปี หลังจากนั้นต้องมีการปรับปรุง และประกาศใช้ใหม่) โดยผังเมืองเป็นการควบคุมการใช้ที่ดินของภาครัฐด้วย หลักการของการจัดเตรียมพื้นที่ให้เพียงพอกับความต้องการ การพัฒนาในอนาคต และบรรเทาปัญหาในการใช้ที่ดิน การสนับสนุน ส่งเสริมให้มีคุณภาพชีวิตให้ดีขึ้น โดยผังเมืองจะกำหนดว่าพื้นที่ต่างๆ ของเมือง ควรจะมีการใช้ประโยชน์เป็นอะไร เช่น เป็นเขตที่อยู่อาศัย เขตพาณิชยกรรม เขตอุตสาหกรรม เขตชนบทและเกษตรกรรม เป็นต้น
              เรื่องของผังเมือง จะมีผลกระทบต่อผู้คนที่อาศัยอยู่ในเมืองนั้นทุกๆ คน ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงใดๆ ของผังเมือง ก็ควรจะเป็นที่รับรู้ อย่างเข้าใจ (ย้ำครับ แค่รับรู้ แต่ไม่เข้าใจ ไม่มีประโยชน์) ทีนี้ผมจะอธิบายถึงผังเมืองใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ในเดือนกรกฎาคมนี้ ว่าเป็นอย่างไรบ้าง
              การเปลี่ยนแปลงสำคัญของผังเมืองใหม่
              การเปลี่ยนแปลงในภาพรวมของร่างผังเมืองใหม่ กับผังเมืองฉบับปัจจุบัน (ที่กำลังจะหมดอายุในเดือนกรกฎาคม 47นี้) ที่เป็นเรื่องสำคัญ ๆ ดังนี้
              1. สีผังเมือง แต่เดิมได้กำหนดไว้ 13 ประเภท (กำหนดให้ใช้ประโยชน์ได้ 13 ประเภท) แต่ตามร่างผังเมืองใหม่มีเพียง 10 ประเภท (แต่แยกย่อยรวมได้ 23 เขต ตามชื่อย่อในตาราง) ดังนี้ครับ

              นอกจากนี้ในผังเมืองแต่ละประเภท (สี) ข้างต้น ยังกำหนดบริเวณย่อยๆ อีกหลายสิบบริเวณ บางสีอาจเป็นร้อยบริเวณ เช่น ประเภท ย.3 ก็มีตั้งแต่ ย.3-1 ถึง ย.3-106 หมายถึง พื้นที่ ย.3 เองยังกำหนดย่อยไปอีก 106 บริเวณ โดยบริเวณที่ ย.3-1 จะตั้งอยู่แถวๆ ดอนเมือง ส่วน ย.3-106 จะอยู่แถวๆ ทุ่งครุ เป็นต้น เริ่มงงมั้ยครับ ลองไปเปิดร่างผังเมืองใหม่ดู จะกำหนดไว้ในลักษณะนี้ทั้งนั้นครับ
              แต่เรื่องสำคัญไม่ใช่การลดจำนวนสีผังเมืองข้างต้นครับ สาระสำคัญก็คือ การเปลี่ยนแปลงของข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดินในแต่ละสี อย่าดูแค่สีครับ เพราะการใช้ประโยชน์อาจไม่เหมือนเดิม แม้สีผังเมืองจะยังเป็นสีเดิม เช่น แต่เดิมเคยก่อสร้างอาคารได้เท่านั้นเท่านี้ แต่ของใหม่อาจสร้างได้น้อยลงกว่าเดิม หรืออาจเหลือเพียงนิดเดียว หรือว่ากลับกันบางแห่งได้เปลี่ยนจากสีเขียวเป็นสีเหลือง แต่ข้อกำหนดไม่เปลี่ยน (ห้ามสร้างโน่น สร้างนี่เหมือนเดิม) ดังนั้นสาระสำคัญอยู่ที่ข้อกำหนดว่าแต่ละสี สามารถสร้างอะไรได้ หรือไม่ได้ครับ แต่อย่าเพิ่งตกใจครับ ติดตามกันต่อ
              2. การเปลี่ยนแปลงที่ถือว่าสำคัญมาก ถือเป็นเรื่องหลักที่มีผลกระทบมากที่สุดในการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ คือ เรื่อง FAR และ OSR เนื่องจากแต่เดิม FAR ได้กำหนดให้เป็น 10 เท่าทั่วทั้งกรุงเทพฯ แต่ผังเมืองใหม่ได้ถูกประกาศให้ FAR ลดลงเหลือ 8, 6, 5, 4, 3.5, 3, 2, 1.5 และ 1 ต่ำสุด โดยในเขตชั้นในจะมี FAR สูงสุด 10 เท่า และจะค่อยๆ ลดลงเมื่อห่างออกเขตชั้นในไปจนถึงชั้นนอกจนเหลือต่ำสุด 1 เท่า ตามร่างผังเมืองใหม่จะมีเพียงพื้นที่สีแดงย่านสีลม เพลินจิต เท่านั้นที่ FAR ยังคง 10 เท่าเช่นเดิม แต่ในพื้นที่อื่นๆ ส่วนใหญ่ล้วนแต่ลดลง โดยพื้นที่สีเขียวซึ่งตังอยู่ชั้นนอกจะมี FAR เหลือน้อยสุด (รวมทั้งพื้นที่สีเหลือง สีม่วงบางบริเวณ) สามารถก่อสร้างได้เพียง 1 เท่า เท่านั้น
              ขยายความ FAR (Floor Area Ratio) หมายถึง สัดส่วนการก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ดินที่มี เช่น ถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ สามารถก่อสร้างอาคารตามผังเมืองเดิมได้ 10 เท่า คือ 16,000 ตารางเมตร (1 ไร่ = 400 ตารางวา = 1,600 ตารางเมตร) แต่ต่อไปจะก่อสร้างกันได้น้อยลงตามสัดส่วน โดยถ้าเป็นพื้นที่สีเขียวที่เหลือแค่ 1 เท่า ที่ดิน 1 ไร่ก็จะสร้างกันได้เพียง 1,600 ตารางเมตร เท่านั้น หรือถ้ามีที่ดิน 100 ตารางวา ก็สร้างได้ 400 ตารางเมตร (1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร) เป็นต้น
              แต่อย่าได้ตกใจไปเลย ครับ เพราะว่าการกำหนด FAR นั้นผมเห็นว่าน่าจะมีความเหมาะสมกับศักยภาพพื้นที่แต่ละแห่งในปัจจุบันพอสมควร โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก เช่น พื้นที่ที่กำหนดไว้ให้สร้างได้แค่ 1 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพื้นที่รอบนอกไกล ๆ ก็ไม่มีความจำเป็นต้องสร้างกัน 10 เท่าอยู่แล้ว เท่านั้น ทุกวันนี้เรายังสร้างกันไม่ถึง 1 เท่ากันเลย เช่น พื้นที่ ย.1 แถวๆ ถนนหทัยราษฎร์ ถ้ามีที่ดิน 100 ตารางวา เราก็สร้างกันแค่ 200-300 ตารางเมตรกันเอง (ตาม FAR 1 เท่า สร้างได้ 400 ตารางเมตร) ยกเว้นบางพื้นที่เท่านั้นที่มีการกำหนดอาจไม่ค่อยสอดคล้องกับศักยภาพพื้นที่ เช่น แถวๆ สุขุมวิท 71 คลองตัน ถนนรัชดาภิเษกฝั่งตะวันออก (พื้นที่ ย.6, ย.7) ที่กำหนด FAR แค่ 3.5-4.0 เท่า แต่ศักยภาพพื้นที่น่าจะมีถึง 8-10 เท่าเลย
              แต่ถ้าเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ส่วนใหญ่ก็มี FAR 6-8 เท่า (ดูเหมือนลดลงไม่มาก) แต่กลับจะส่งผลกระทบมากกว่า เพราะในเขตชั้นในนั้นศักยภาพจะเหมาะกับอาคารสูง (เกิน 23 เมตร) อาคารขนาดใหญ่ (เกิน 2,000 ตารางเมตร) ขนาดใหญ่พิเศษ (เกิน 10,000 ตารางเมตร) ถ้า FAR ลดลงจาก 10 เหลือ 8 จะมีผลกระทบที่ชัดเจนมากกว่า โดยแต่ละ FAR ที่ลดลง 1 เท่า คาดว่าจะมีผลต่อราคาที่ดินที่ลดลงประมาณ 5-10% ดูตัวอย่าง ตามตารางที่ 2-1 และ ตารางที่ 2-2
              ขยายความหมาย OSR (Open Space Ratio) บ้าง OSR หมายถึง สัดส่วนพื้นที่ว่างของที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง ซึ่งข้อกำหนดนี้แต่เดิมไม่มีการกำหนดไว้ แต่ตามผังเมืองใหม่จะมีกำหนดไว้ ตั้งแต่ 3-40% โดยในเขตชั้นในจะมี OSR ต่ำ ส่วนในเขตชั้นนอกจะมี OSR สูง ยกตัวอย่าง เช่น ถ้าจะก่อสร้างอาคารขนาด 16,000 ตารางเมตร แต่เดิมใช้พื้นที่เพียง 1 ไร่ (หรือ 400 ตารางวา) แต่ถ้าตามผังเมืองใหม่บริเวณนั้น ถูกกำหนดให้มี OSR = 10% แสดงว่าต้องมีที่ดินว่าง (ไม่มีอาคารปกคลุม) 10% ของพื้นที่อาคารคิดเป็น 1,600 ตารางเมตร (16,000 x 10%) หรือ 400 ตารางวา (4 ตารางเมตร =1 ตารางวา) ซึ่งจะทำให้ต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น ถ้าจะก่อสร้างอาคารให้ได้เท่าเดิม โดยแต่เดิมที่ใช้เพียง 400 ตารางวา ต้องเพิ่มเป็น 680 ตารางวา แทน (ไม่ได้เพิ่มเป็น 800 เพราะแต่เดิมก็ต้องมีที่ว่าง 30% = 105 ตารางวา ตาม พรบ.ควบคุมอาคารอยู่แล้ว จึงเพิ่มแค่ 280) โดยพื้นที่สีเขียว จะถูกกำหนดให้มี OSR สูงสุด คือ 40% (รวมทั้งสีเหลือง สีม่วง บางบริเวณ)
              ที่นี้มาว่ากันถึงผลกระทบของ OSR โดยถ้าเป็นในเขตชั้นนอก จะมีผลก็ต่อเมื่อจะสร้างอาคารตั้งแต่ 3 ขึ้นไป (ส่วนอาคาร 1-2 ชั้น จะไม่มีผล เพราะแต่เดิมก็ต้องมีการเว้นที่ว่างไว้เพียงพอตามกฎใหม่ (ดูตัวอย่างตามตาราง 3) แต่ส่วนใหญ่ในเขตชั้นนอก ก็จะก่อสร้างกันแค่ 1-2 ชั้นไม่เกินอยู่แล้ว ดังนั้น OSR จะแทบจะไม่มีผลกระทบ แต่ถ้าเป็นเขตชั้นในจะมีผลกระทบมาก เพราะศักยภาพพื้นที่เหมาะกับอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง ทำให้ต้องมีพื้นที่โล่ง ไม่มีอาคารปกคลุมมากขึ้น ส่งผลต้องเพิ่มที่ดินในการพัฒนาโครงการมากขึ้น ต้นทุนจะสูงขึ้น เกือบลืมไปว่า ทั้ง FAR และ OSR ไม่บังคับใช้กับการก่อสร้าง "บ้านเดี่ยว" ในผังเมืองทุกประเภท ส่วนบ้านแฝดจะไม่บังคับใช้กับผังเมืองบางบริเวณ หมายความว่า ท่านสร้างบ้านเดี่ยวได้ตามเต็มที่ตามปกติ
              ที่ว่ามาข้างต้น ถ้าจะนับเฉพาะผลกระทบต่อชาวบ้านทั่วไป ก็ไม่น่าจะมีผลต่อขนาดที่จะก่อสร้างมากนัก ในทางตรงกันข้ามผมว่ากลับจะเป็นผลดีมาก ๆ ต่อชาวบ้านแบบเรา ๆ ก็คือ ต่อไปเราจะมีความแออัดน้อยลง มีพื้นที่โล่งมากขึ้น มีพื้นที่ให้ปลูกต้นไม้กันมากขึ้นแม้ในอาณาเขตบ้านเราเอง ทำให้เมืองน่าอยู่มากขึ้น อยากได้กันไม่ใช่หรือครับ แต่เราอาจต้องซื้อแพงขึ้นก็ได้ ติดตามต่อ
              ในภาคการลงทุนหรือในภาคธุรกิจ จะส่งผลทำให้มีต้นทุนสูงขึ้นจากการที่ต้องเพิ่มที่ดินเป็นทีโล่งมากขึ้นในการพัฒนาโครงการหนึ่ง ๆ แต่แน่นอนว่าเขาคงไม่แบกไว้เองแน่ ต้องกำหนดราคาขายสูงขึ้นตามต้นทุนประมาณ 10-20% (ดูตารางที่ 3 แต่อย่าตกใจไปเลยครับ กลไกตลาดน่าจะช่วยทำให้ราคาไม่เพิ่มขนาดนั้น โดยอาจเพิ่มแต่ครึ่งเดียว 5-10% ซึ่งน่าจะพอยอมรับได้

ตารางที่ 3 : การประมาณการผลกระทบต่อราคาขายโครงการ จากร่างผังเมืองใหม่   ข้อกำหนดผังเมืองใหม่ การเปลี่ยนแปลงเนื้อที่ดินที่มีผลกระทบ การเปลี่ยนแปลงราคาขาย (ถ้าราคาที่ดินคงเดิม) ประเภท/สี   ทำเลตัวอย่าง ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน FAR OSR ศักยภาพการพัฒนา อาคาร ที่ดิน (ตรว.)       ราคาขายเดิม เพิ่ม/ตรว. รวม ปรับเพิ่ม       ส่วนใหญ่       (ตรม.) เดิม เพิ่ม ใหม่ % (ประมาณการ)       ย.1 สีเหลือง หทัยราษฎร์,ทุ่งครุ บ้านเดี่ยว 1.0 40% ไม่บังคับ                   ย.2 สีเหลือง รัตนโกสินทร์สมโภช, บ้านเดี่ยว/บ้านแฝด 1.0 30% ไม่บังคับ