ที่มาที่ไป
     การประเมินค่าทรัพย์สินให้สอดคล้องกับความเป็นจริง มีความสำคัญต่อการจัดเก็บภาษี การจัดการด้านภาษี การวางแผนการลงทุนและการซื้อขายกิจการ ฯลฯ ปกติเรามักต้องประเมินโรงแรมทีละโรงเพื่อให้เกิดความละเอียดรอบคอบในการได้มาซึ่งมูลค่า แต่ในปัจจุบันมีการใช้แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อให้สามารถประเมินโรงแรมได้จำนวนมากในเวลาอันสั้น อันจะเป็นประโยชน์ต่อการประหยัดต้นทุนในการประเมินค่า
     ในการประชุมประจำปีของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (International Association of Assessing Officers หรือ IAAO) ครั้งที่ 71 ณ นครแองเคอะริจ มลรัฐอลาสก้า สหรัฐอเมริกา ในระหว่างวันที่ 18-23 กันยายน 2548 มีหัวข้อหนึ่งที่น่าสนใจ ก็คือ “Mass Appraisal of Hotels” นำเสนอโดย นายทิม วิลแม็ท และนายเคน เอ็นเกิล ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจากนครแทมปา ซึ่งเป็นเมืองตากอากาศชื่อดัง ในมลรัฐฟลอริดา สหรัฐอเมริกาโดยเมืองนี้มีโรงแรมรวมกันถึง 200 แห่ง <4>
     บทความสั้น ๆ นี้คงเป็นเพียงแนวทางในการพิจารณาการประเมินค่าโรงแรมซึ่งมีความสลับซับซ้อนมาก แต่หากจะสามารถประเมินค่าโรงแรมได้อย่างมั่นใจก็คงต้องใช้ข้อมูลและวิธีการวิเคราะห์ในรายละเอียด

แบ่งประเภทโรงแรมให้ชัดก่อน
     ก่อนที่เราจะประเมินโรงแรมได้ เราต้องเข้าใจธรรมชาติของโรงแรมว่ามีหลายประเภท โรงแรมในนครนี้หรือกระทั่งในฟลอริดาโดยรวม สามารถแบ่งแยกออกเป็น 5 ประเภทคือ
     1. โรงแรมเพื่อการพักผ่อน (resort hotel) โรงแรมประเภทนี้อาจมีสนามกอล์ฟอยู่ด้วย เพื่อให้เกิดบรรยาการการพักผ่อนที่แท้จริง รายได้ของโรงแรมประเภทนี้มักมาจากกิจกรรมการพักผ่อนเป็นสำคัญ
     2. โรงแรมหรูหรา (luxury hotel) โรงแรมพวกนี้เน้นระดับนักธุรกิจ ความหรูหรามาจากห้องอาหาร หรือบริการอื่น ซึ่งถือเป็นแหล่งรายได้สำคัญถึงประมาณ 40% ของรายได้รวมทั้งหมดของโรงแรมประเภทนี้แต่ละแห่ง
     3. โรงแรมจัดประชุม (convention hotel) เป็นโรงแรมที่มีไว้เพื่อการประชุม-สัมมนาเป็นสำคัญ ที่พักก็มีไว้เพื่อรองรับคนกลุ่มนี้ ดังนั้นจึงมีกลุ่มเป้าหมายเฉพาะและรายได้หลักก็มาจากการจัดงานประชุม-สัมมนา เป็นสำคัญ
     4. โรงเตี๊ยม (limited services hotel) โรงแรมประเภทนี้ไม่มีภัตตาคาร อาจมีเพียงห้องอาหารเล็ก ๆ ไว้บริการแขก มีสิ่งอำนวยความสะดวกแบบจำกัด เน้นการให้เช่าห้องพักเป็นสำคัญ ดังนั้นรายได้ถึง 95% จึงมาจากการให้เช่าห้องพัก
     5. โรงแรมเช่ายาว (extended stay or suite hotels) ซึ่งก็คล้าย serviced apartment ใจกลางเมืองของบ้านเรา ที่มีห้องครัว มีห้องนอนมากกว่า 1 ห้อง และมีสิ่งอำนวยความสะดวกจำกัด จึงมีรายได้หลักประมาณ 90% มาจากการให้เช่าห้องพักเป็นสำคัญ

แนวทางการประเมินค่า
     โรงแรมนั้นถือเป็นทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อการเช่า จึงต้องประเมินโดยวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach to Value) เป็นสำคัญ ผู้ประเมินของเมืองนี้ต้องเก็บข้อมูลจากโรงแรมประมาณ 40 แห่งหรือ 20% ของโรงแรมทั้งหมดโดยเฉพาะกรณีรายได้และรายจ่ายของโรงแรมต่าง ๆ รวมทั้งข้อมูลทุติยภูมิจากการศึกษาเกี่ยวกับธุรกิจโรงแรมโดยรวมและสำหรับในแบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินนั้นยังรวมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา (reserve for replacement) เพื่อง่ายต่อการไม่ต้องประมาณค่าใช้จ่ายในรายละเอียดแต่ละปี ใส่ค่ามียี่ห้อ (franchise) เพื่อให้การประเมินรวมไปถึงมูลค่ากิจการอีกด้วย
     ในสหรัฐอเมริกามักใช้วิธีการแปลงรายได้แบบตรงหรือ (Direct Capitalization) ตามสูตร V = I / R โดยที่ V คือ Value หรือมูลค่า ส่วน I คือ Income หรือรายได้สุทธิ และ R คือ Capitalization Rate หรืออัตราการแปลงรายได้เป็นมูลค่านั่นเอง ในการประเมินโดยการสร้างแบบจำลองนี้ ก็ใช้วิธีข้างต้นเพื่อลดความซับซ้อนในการประเมิน อย่างไรก็ตามวิธีการที่ถือว่าสอดคล้องกับความเป็นจริงที่สุดน่าจะเป็น DCF ย่อมาจาก discounted cash flow <5>
     นอกจากนี้ในการประเมินค่าโรงแรมยังอาจใช้วิธีการวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach to Value) แต่มูลค่าที่ได้อาจไม่สอดคล้องกับภาวะตลาดที่แท้จริงของโรงแรม เพราะเป็นเพียงการนำต้นทุนที่ดินอาคารและสังหาริมทรัพย์อื่นมารวม ๆ กันและบวกด้วยค่าดำเนินการ
     สำหรับวิธีการเปรียบเทียบตลาด ซึ่งนับเป็นวิธีการที่ดีที่สุดนั้น ก็ปรากฏว่าในกรณีโรงแรม ก็ไม่ค่อยมีการซื้อขายกันมากเพียงพอที่จะนำมาเปรียบเทียบได้ โดยมีโรงแรมเพียง 6-10 แห่ง (จาก 200 แห่งที่มีการซื้อขายในแต่ละปี) และโรงแรมแต่ละแห่งอาจมีลักษณะในรายละเอียดที่แตกต่างกันมาก การเปรียบเทียบโดยตรงคงจะเป็นไปได้ยาก ยกเว้นการเปรียบเทียบค่าเช่า ค่าใช้บริการต่าง ๆ เพื่อนำมาวิเคราะห์ด้วยวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าอีกขั้นหนึ่ง
     ในการประเมินในภาคปฏิบัตินั้น ผู้ประเมินจะรวบรวมข้อมูลลักษณะของโรงแรมต่าง ๆ แล้วนำไปประมวลผลให้ออกมาเป็นมูลค่าจากสูตรตามหลักการประเมินข้างต้น และพิจารณาอีกครั้งว่าวิธีไหนจะสอดคล้องกับความเป็นจริงตามสถานการณ์ตลาด

พิเศษสำหรับการประเมินเพื่อจัดเก็บภาษี
     มูลค่าที่ประเมินได้ของโรงแรมเป็นมูลค่าของกิจการโดยรวม (corporate value) ของโรงแรมนั้น ๆ ถ้าเราต้องการทราบเพียงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อมาเสียภาษี ก็ต้องลบด้วยสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ (personal property) ที่ใช้เพื่อการดำเนินกิจการโรงแรม เช่น โต๊ะ ตู้ เตียง ตลอดจนเครื่องครัว ฯลฯ โดยในรายละเอียดอาจให้ความสำคัญต่อการเสื่อมค่าของเฟอร์นิเจอร์บ้างหรือในทางตรงกันข้ามเฟอร์นิเจอร์เก่าที่มีเอกลักษณ์ก็มีค่าสูงกว่าเฟอร์นิเจอร์ที่ซื้อหาได้ทั่วไปเป็นต้น
     นอกจากนี้เรายังต้องลบมูลค่าทางธุรกิจ (business value) ซึ่งได้แก่ค่ายี่ห้อ และการอยู่ในเครือข่ายโรงแรม (franchise) มูลค่าธุรกิจนี้สามารถประเมินได้ด้วยวิธีการพิจารณาจากกำไรส่วนเกินจากการมีเทียบกับการไม่มี franchise หรือเรียกว่า Excess Profits Methods เป็นต้น แต่ในอีกแง่หนึ่งก็ควรพิจารณาด้วยว่า การมี franchise นั้น ทำให้เรามีต้นทุนเพิ่มทั้งการปรับปรุงโรงแรมเดิมให้ได้มาตรฐานใหม่ และการมีค่าดำเนินการเพิ่มเติมด้วย เมื่อเราหักมูลค่าของกิจการโรงแรมแห่งนั้น ๆ ออกจากมูลค่าธุรกิจและมูลค่าของ personal properties ต่าง ๆ แล้ว เราก็จะสามารถประเมินมูลค่าของโรงแรมเฉพาะส่วนที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นการประมาณการไว้ใช้เพื่อการจัดเก็บภาษี

เรายังต้องพัฒนาต่อไป
    การสร้างแบบจำลอง CAMA เพื่อการประเมินค่าโรงแรมนั้น ขณะนี้ได้พัฒนาขึ้นมาระดับหนึ่งแล้ว และเป็นกรณีศึกษาที่ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินไทยต้องศึกษาเรียนรู้ อย่างไรก็ตามแบบจำลองนี้ก็ยังไม่สมบูรณ์ สามารถประเมินได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงประมาณ 85% ของจำนวนโรงแรมทั้งหมด ซึ่งก็นับว่าสูงพอสมควร แต่ในอนาคตก็คงต้องมีการพัฒนาต่อไป