|
| อสังหาริมทรัพย์แห่งความภูมิใจของคนไทย |
อาคาร & ที่ดิน Monthly เดือนตุลาคม 2550 หน้า 136-137
|
|
|
| |
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้ดำเนินการมากว่า 60 ปีแล้ว นับแต่มีการจัดสรรที่ดินริมถนนสุขุมวิทให้กลายเป็นเสมือน Bevery Hills <3> ของประเทศไทย ก็มีอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจศึกษาเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้น่าเป็นแบบอย่างในการศึกษา มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จึงได้เชิญผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เด่นร่วมสมัยจำนวนหนึ่งซึ่งถือเป็นช่องทางตลาดใหม่ (market niche) มานำเสนอเพื่อให้ผู้สนใจได้เรียนรู้เมื่อวันศุกร์ที่ 27 กรกฎาคม 2550 ในงานเสวนาวิชาการรายเดือนครั้งที่ 58 ของมูลนิธิ |
| อสังหาริมทรัพย์เด่นที่นำเสนอในงานดังกล่าว (เรียงตามลำดับการนำเสนอ) ได้แก่ ตลาดไท <4> โดย คุณพีระพงศ์ สาคริก รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท ไทยแอ็กโกรเอ็กซ์เชนจ์ จำกัด สนามบินน้ำไดร์ฟวิ่งเรนจ์แอนด์คอมเพล็กซ์ <5> โดยคุณกุลธร มีสมมนต์ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด บูรพากอล์ฟ L&H Villa <6> โดยคุณสุวรรณา พุทธประสาท กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และสยามพารากอน <7> โดยคุณนราทิพย์ รัตตประดิษฐ์ ผู้จัดการทั่วไป บริษัท สยามพารากอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เอกสารประกอบการนำเสนอของแต่ละท่านสามารถ download ได้เว็บไซต์ของมูลนิธิ (www.thaiappraisal.org) ซึ่งยึดถือว่า Knowledge is not private property |
| |
| ตลาดไท |
| ตลาดไทเป็นตลาดกลางสินค้าการเกษตร ศูนย์กลางสินค้าเกษตร และอุตสาหกรรม การเกษตร ครบวงจร สำหรับภาคการเกษตรกรรม โดยมีการจัดการที่ทันสมัย มีเนื้อที่ประมาณ 500 ไร่ สามารถรองรับปริมาณ สินค้าหมุนเวียนได้วันละกว่า 15,000 ตัน และเปิดบริการตลอด 24 ชั่วโมง มีผู้ค้าประมาณ 3,000 ราย และมีคนมาเยือนวันละ 40,000 50,000 คน |
| ผมจำได้ว่า ดร.ถนอม อังคณะวัฒนา <8> ผู้ก่อตั้งตลาดไทและเป็นบุคคลหนึ่งที่ให้ความเมตตาผม เคยถามผมว่าที่ดินที่ตั้งตลาดไทนั้นเอาไปทำอะไรดี ผมก็ไม่มีปัญญาคิดว่าควรทำตลาดไท เพราะการพัฒนาที่โดนเด่นแตกต่างเช่นนี้ จะต้องอาศัยประสบการณ์อันเอกอุ เคยไปสัมผัสการพัฒนาทำนองนี้ทั้งในและต่างประเทศเท่านั้น ความรู้ทั่วไปไม่สามารถรังสรรค์ออกมาได้ |
คุณพีระพงศ์ ซึ่งร่วมงานกับตลาดไทมาตั้งแต่ปี 2539 กล่าวว่า การสร้างตลาดให้ติดนั้น นับเป็นเรื่องยากมาก หลายแห่งใช้เวลานับสิบปี แต่ตลาดไทมีผู้มาใช้บริการหนาแน่นตั้งแต่วันแรก และถึงวันนี้ตลาดไทก็ยังต้องพัฒนาอยู่ตลอดเวลาไม่เคยหยุด ไม่ใช่จบอยู่ที่การรังสรรค์ครั้งแรกเพื่อให้โครงการนี้สามารถอยู่รอดและพัฒนาต่อไปอย่างมั่นคงและมั่นใจ การส่งเสริมการขายต่าง ๆ มีขึ้นเป็นระยะ ๆ ตั้งแต่เริ่มตั้งตลาดจนถึงปัจจุบัน |
ความรู้ที่นำมาใช้เพื่อการต่อยอดการพัฒนาตลาดไทนั้น ได้จากประสบการณ์อันอุดมที่เก็บเกี่ยวมาอย่างต่อเนื่อง เช่น ควรจะตั้งตลาดข้าวสาร ตลาดแพปลาอย่างไรจึงจะเหมาะสม ตลาดผลไม้ควรเป็นแบบคละหรือแบบคัดเกรด จะแยกกันอย่างไร การค้าสัตว์ปีกภายในตลาดจะเชิญชวนรายใหญ่เข้ามาค้าขายได้อย่างไร ฯลฯ |
| |
สนามบินน้ำไดร์ฟวิ่งเรนจ์ฯ
|
เป็นสนามไดรฟ์กอล์ฟที่มีการสร้างภูมิทัศน์เสมือนสนามกอล์ฟจริง มีขนาดใหญ่และทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่ง ประกอบด้วยกิจกรรมเสริมต่าง ๆ ซึ่งสามารถใช้บริการได้ทั้งครอบครัว เช่น มีสถานที่บริการสำหรับเด็กและสตรี เช่น เสริมสวย สปา สนามเทนนิส คาราโอเกะ ร้านอาหาร เป็นต้น รวมทั้งมีโรงเรียนสอนการเล่นกอล์ฟ และมีเครือข่ายสนามกอล์ฟบูรพา และสนามกอล์ฟอื่นเพื่อการไปออกรอบจริงอีกด้วย ทั้งนี้เป็นการลงทุนของ พล.ต.สนั่น ขจรประศาสน์ ด้วยงบประมาณราว 80 ล้านบาท และบริหารโดยคุณบงกชรัตน์ ขจรประศาสน์ |
| จุดเด่นสำคัญของโครงการนี้ก็คือ การใช้เทคโนโลยี เช่น เครื่องตั้งลูกกอล์ฟอัตโนมัติ ทำให้มีความทันสมัย การใส่ใจผู้ใช้บริการเป็นจุดเด่นสำคัญ ที่นี่ใช้ลูกกอล์ฟจริงในการฝึกซ้อม บริเวณที่เรียนไดร์ฟกอล์ฟ กับบริเวณฝึกแยกจากกัน และทำการเปลี่ยนลูกใหม่ทุกระยะ 3-4 เดือน การที่ยิ่งทำดี มีคุณภาพ ยิ่งทำให้มีลูกค้าเข้ามาใช้บริการมากขึ้นนั่นเอง โครงการนี้คาดการณ์ว่าจะสามารถคุ้มทุนได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี จากรายได้เดือนละประมาณ 3 ล้านบาทโดยมีสัดส่วนกำไรประมาณ 30% |
| การพัฒนาพนักงานก็เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่พึงกล่าวถึง เพราะมีการอบรมพนักงานทุกไตรมาสเพื่อให้พนักงานสามารถบริการลูกค้าได้อย่างประทับใจ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งในปัจจัยความสำเร็จของโครงการ และที่ไม่อาจมองข้ามไปก็คือ ความสำเร็จของโครงการนี้ได้มาจากการตระเวนศึกษาจุดเด่น จุดด้อยของสนามซ้อมกอล์ฟอื่น ๆ จำนวนมากก่อนการพัฒนาโครงการ |
| |
L&H Villa |
| โครงการนี้โดดเด่นเป็นอย่างยิ่งคือ เป็นบ้านเดี่ยวทรงไทย 2 ชั้นพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวทุกหลัง สร้างให้เช่าโดยเฉพาะและตั้งอยู่ใจกลางเมืองติดถนนนราธิวาสราชนครินทร์ บ้านทั้งหมดมีจำนวนเพียง 37 หลัง ปลูกบนเนื้อที่ดินขนาด 88-140 ตารางวา แต่ละหลังมีขนาดประมาณ 426 ตารางเมตร แบ่งได้เป็น 4 ห้องนอนและห้องโถง นอกจากนี้ยังมีคลับเฮาส์ที่มีสระว่ายน้ำรวมอีกต่างหาก โครงการนี้เพิ่งเปิดเมื่อเดือนพฤษภาคม 2550 และคาดว่าจะสามารถให้เช่าได้เกือบทั้งหมดภายในปีนี้ ค่าเช่าเป็นเงินหลังละตั้งแต่ 200,000 บาทขึ้นไป |
| คุณสุวรรณาเล่าให้ฟังว่า โดยที่ภายในโครงการนี้มีโทรทัศน์วงจรปิดอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้ได้รับความไว้วางใจจากเจ้าหน้าที่สถานทูตเข้าพักอาศัย ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวตะวันตก แต่ก็มีชาวเอเซียบ้าง ยกเว้นชาวญี่ปุ่น เพราะไม่ค่อยชอบบ้านขนาดใหญ่ สำหรับที่ดินแปลงนี้มีขนาดประมาณ 10 ไร่ เช่ามาเป็นระยะเวลา 30 ปี เงินลงทุนโครงการเป็นเงินประมาณ 800 ล้านบาท คาดว่าจะคืนทุนได้ภายในระยะเวลา 12 ปี โดยมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 8-10% และค่า IRR ประมาณ 12% |
| ในปัจจุบันกรุงเทพมหานครมีเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ประมาณ 13,000 หน่วย (รวมโครงการนี้ด้วยแล้ว) แต่ในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีอุปทานอีก 8,000 หน่วย แสดงว่าจะมีการแข่งขันสูง อย่างไรก็ตามควอลิตี้เฮาส์ ก็ยังมีศักยภาพในการแข่งขันด้วยประสบการณ์อันอุดม ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่า ควอลิตี้เฮ้าส์เป็นบริษัทมหาชนที่มุ่งทำธุรกิจโดยถือประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นสำคัญ เช่น กลยุทธ์การสร้างบ้านก่อนขายเพื่อความมั่นใจของผู้ซื้อบ้าน เป็นต้น |
| |
สยามพารากอน |
| ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพมหานครแห่งนี้เกิดจากความร่วมมือของบริษัทคนไทยที่อยู่ในวงการศูนย์การมายาวนาน ได้แก่ บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัดซึ่งบริหารศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์ สยามดีสคัพเวอร์รี่ สยามทาวเวอร์ และกลุ่ม The Mall ร่วมกันสร้างโครงการนี้ให้เป็นศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 500,000 ตารางเมตร ซึ่งใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ศูนย์การค้าแห่งนี้มีจำนวนลิฟต์ทั้งหมด 26 ตัว บันได้เลื่อน 85 ตัว และทางเลื่อน 4 ตัว ในศูนย์ฯ ประกอบด้วย พารากอนดีพาร์ทเม้นสโตร์ ห้างสรรพสินค้าที่จัดสรรสินค้าไว้หลากหลายทันสมัยในพื้นที่ 80,000 ตรม สยามโอเชียนเวิลด์ (พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ) พาร์ค พารากอน (พื้นที่จัดกิจกรรม) พารากอนซินีเพล็กซ์ และรอยัลพารากอนฮอลล์ (พื้นที่สำหรับจัดนิทรรศการ คอนเสิร์ต และอื่น ๆ) และโรงละครสยามโอเปร่า (จุ 2,000 ที่นั่ง) มีคนเข้าออกวันละ 150,000 200,000 คน |
| คุณนราทิพย์บอกว่า ใครเข้ามาในศูนย์การค้านี้ต้องร้อง wow เพราะความอลังการ การใส่ใจในรายละเอียดด้านการออกแบบ สถาปนิค โดยแบ่งพื้นที่ส่วนกลางในการจัดทำ land scape ที่สวยงาม ร่มรื่น เช่น Canal Lagoon และ Vertical garden สยามพารากอนมุ่งดูแลผู้เซ้งอย่างดีเพราะถือเป็นผู้มีอุปการะคุณที่ร่วมลงทุนกันมาแต่แรก เพราะเงินลงทุนของโครงการนี้ ส่วนใหญ่มาจากค่าเซ้งโดยไม่ต้องไปกู้เงินที่ไหน และจึงทำให้โครงการมีความเข้มแข็ง มั่นคง ต่างจากโครงการอื่นที่มีการกู้เงินจากต่างประเทศมาจะได้รับผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นในช่วงนี้ |
| ในการทำศูนย์การค้าขนาดใหญ่นี้ การจัดการมีความท้าทายในการบริหารจัดการมาก ไม่ว่าจะเป็นการจัดการจราจรสำหรับคนนับหมื่นที่เข้ามาทำกิจกรรมพิเศษนอกเหนือจากคนมาจับจ่ายใช้สอยตามปกติ การจัดการความปลอดภัย การจัดแบ่งกลุ่มสินค้า ฯลฯ สำหรับที่ดินที่ตั้งศูนย์การค้าแห่งนี้ ทาง Agency for Real Estate Affairs (AREA) <9> ได้ประเมินไว้เป็นเงิน 700,000 บาท/ตรว. ณ ปี 2550 ซึ่งถือว่าแพงที่สุดในประเทศไทยในขณะนี้ |
| คุณนราทิพย์ยังชี้ให้เห็นว่าทางศูนย์ฯ คำนึงถึงประโยชน์ผู้บริโภค เป็นอันดับต้น ๆ เช่น การออกแบบให้ร้านอาหารอยู่ชั้นล่าง มีสถานที่นั่งพักตามจุดต่าง ๆ ทั่วทั้งศูนย์ มีรถกอล์ฟ ไว้บริการ และเมื่อมีเหตุการณ์ความไม่สงบภายในประเทศเกิดขึ้นสยามพารากอนมีการลงทุนเรื่องการรักษาความปลอดภัยจำนวนมากที่สุดในส่วนของธุรกิจศูนย์การค้าเพื่อเพิ่มความเชื่อมั่นและมั่นใจแก่ผู้ใช้บริการนั่นเอง |
| |
| ของไทยและใจกว้าง |
| ผู้บริหารโครงการทั้ง 4 แห่งที่ให้ความกรุณากับทางมูลนิธิ ให้เกียรติมอบความรู้เป็นวิทยาทานนี้ แสดงถึงความใจกว้างเป็นอย่างยิ่ง เพราะการได้เรียนรู้จากผู้รู้จริงในวงการ (industry expert) เป็นสิ่งที่หาค่ามิได้ นอกจากนี้การที่โครงการทั้ง 4 แห่งล้วนเป็นของคนไทย แสดงให้เห็นว่า คนไทยสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างโดดเด่น ยั่งยืน เป็นศักดิ์ศรีของประเทศและเป็นตัวอย่างอันดีของนักธุรกิจในอนาคต นักธุรกิจไทยมากมายที่ทำธุรกิจทำนองเดียวกันนี้ แต่ยกเลิกหรือเซ้งต่อไปให้คนอื่นหรือต่างชาติบ้าง แต่กิจการที่ยกเป็นตัวอย่างข้างต้นนี้กลับสามารถต่อยอดและพัฒนา know-how เป็นของตนเอง |
| ยิ่งกว่านั้นโครงการเหล่านี้ยังสามารถแข่งขันได้ในระดับสากลกับกิจการทำนองเดียวกันของต่างชาติได้ และมีโอกาสสูงที่จะนำไปต่อยอดพัฒนาในประเทศอื่น ผมเคยพาคณะนักลงทุนและนักวิชาการชาวต่างประเทศไปดูงานโครงการเหล่านี้ ผู้เข้าชมต่างชื่นชมและทึ่งในการรังสรรค์และบริหารเป็นอย่างยิ่ง |
| จะสังเกตได้ว่าโครงการที่ประสบความสำเร็จข้างต้นนี้ ล้วนเป็นโครงการที่ผ่านการวิจัยมาอย่างดี ต่อยอดจากประสบการณ์อันอุดม มีการพัฒนาต่อเนื่อง มีความรับผิดชอบต่อคู่ค้า สังคมและผู้บริโภค กอปรกับการใช้เทคโนโลยีและการศึกษาอย่างต่อเนื่องเพื่อพัฒนาสินค้าและบริการให้ดียิ่งขึ้นตลอดไป |
| |
|
| |
|
|
